發展商看新盤高成數一按

19-7-2016

上周某中小型發展商開盤，此盤一反「常態」，賣方未有提供高成數一按，只有樓價三成的備用二按。此發展商對行家高成數一按的評論值得一讀，但主流報章對其言論報道的篇幅甚少，殊為可惜。

翻查各大報章，只有兩份某大學校委會主席認為很少人看的報紙對此有較詳細報道。該位發展商高層對同業為新盤提供高成數按揭的意見，大致上包括幾點：一、類似的發展商一按，會令買賣雙方兩敗俱傷；二、此類按揭數年後利率較高，如未能轉按至銀行便相當危險；三、此類產品普及化並不健康。

以上觀點基本上坊間不少評論都曾提及，較有新意的是他由現金流角度分析發展商提供高成數按揭的影響。大致的意思是，發展新盤，如果成本為呎價一萬元，可能向銀行借款6000元，如果以呎價1.2萬元賣樓，還款予銀行，便約有6000元正現金流。如果提供九成一按，發展商賣樓之時只可收回每呎1200元，反而出現負現金流。

當然，所謂「存在即合理」，既然有(而且有很多)發展商為新盤提供一按，總有其原因。最明顯的當然是為了促銷樓盤，既然銀行的標準按揭成數受限，發展商便索性自己提供按揭。畢竟，以本地樓價之高昂，有能力動輒拿出樓價四、五成的首期入市的買家，人數恐怕不多。本來發展商二按加銀行一按也是傳統常見的低首期方案，但二按牽涉銀行一按，整個按揭組合一樣要通過壓力測試，對買家的收入要求甚高。結果就是發展商明知以自己方法提供買家融資，會影響現金流，也在所不計。

當然，持平而言是，在中小型發展商看來嚴重的負現金流問題，在財力雄厚的大發展商來說，影響可能較少。

對買家來說，向發展商借款買樓，對方現金流是正是負，大概不在考慮之列；但對於此類產品優惠期後利率上升，而且轉按至銀行有一定難度的分析，雖然是老生常談，卻不宜置諸度外；以此途徑入市的買家，宜小心衡量優惠期後供款增加，對自己財政的影響，再作出入市決定。

原文刊於信報網站 2016年7月19日
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