租金支出比率 預示租金見頂?
25-2-2015
樓價是否有泡沫,一個傳統測量標準是將一般物業樓價與家庭月入中位數比較。近日再有傳媒將一般物業的租值與家庭月入中位數比較,同樣得出租金開始偏離一般家庭負擔水平的結論。租金真的已出現見頂訊號?
有關統計以一個484平方呎(約45平方米)單位,月租15,030元(每平方米月租334元),與私樓家庭月入中位數31,600元比較,得出租金佔一 般家庭月入47%的結論。有關計算的方法與計算「樓價與收入比率」(House Price to Income Ratio)類似;即將一個「標準單位」的樓價或租金,與(私樓)家庭入息中位數比較。
理論上,如果一般家庭的租金支出真的佔家庭每月入息的47%,比例當然偏高,反映的問題是:如果收入未見顯著上升,居於私樓家庭租金負擔已接近極限,這亦意味着未來的租務回報難以支持更高的樓價。簡單來說,租金見頂,可能是樓價見頂的訊號。
但有關統計方法與「樓價與收入比率」的問題相似,不見得中等收入家庭與統計中的標準單位相匹配。
「中等收入家庭」實際租住面積約300呎
2011年人口普查時,當年私人住宅租戶家庭之租金支出中位數為7,500元,租金佔家庭收入比率中位數為25.7%,即租住私樓家庭的收入中位數約 29,183元(數字大概介乎於統計處統計當年第三、四季的私樓家庭入息中位數之間)。值得留意的是,此項普查未有問及單位面積。以7,500元的租金 計,有關家庭似乎是租用A類住宅(面積40平方米以下)單位。
根據差餉物業估價署統計,九龍區A類住宅的每平方米租金,2011年第三季是259元;可以得出結論,當年租樓家庭的租住面積,平均是29平方米,或312平方呎(均為實用面積)。
以面積29平方米的單位計,每平方米月租334元計,市值月租大概便是9,686元,佔現時私樓家庭月入中位數(31,600元)的30.7%,數字會較上述統計為低。
當然,上述的演繹有一個問題,參考市場放盤價,一個312平方呎單位月租9,686元似乎偏低。其中一個原因,可能與官方數據較為保守有關。參考九龍灣淘 大花園租盤,接近300呎實用面積的單位,叫租大概在12,000元左右;沙田第一城類近單位叫租大概在10,000元至12,000元左右;以 12,000元計,對比於家庭月入中位數,租用此類大屋苑單位的租金支出會升至38%。數字偏高,但仍略低於有關傳媒的估計。
提出上述數據,不在於挑戰「租金見頂」的觀點。但月入3萬多元的家庭,租用沙田第一城細兩房單位似乎相當接近現實。收入已屆私樓家庭中位數,仍要屈居29 平方米的蝸居,長遠而言並不理想。某程度上,一個收入已屆私樓住戶中位數的家庭,不但負擔不起一個45平方米單位的樓價,連同類單位的租金也難以應付,需 要退而求其次,選擇租金較便宜的小單位,也在另一層次顯示樓價偏高的問題。
原文刊於經濟日報網站2015年2月25日
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