租金支出比率 預示租金見頂？

25-2-2015

樓價是否有泡沫，一個傳統測量標準是將一般物業樓價與家庭月入中位數比較。近日再有傳媒將一般物業的租值與家庭月入中位數比較，同樣得出租金開始偏離一般家庭負擔水平的結論。租金真的已出現見頂訊號？

有關統計以一個484平方呎（約45平方米）單位，月租15,030元（每平方米月租334元），與私樓家庭月入中位數31,600元比較，得出租金佔一 般家庭月入47%的結論。有關計算的方法與計算「樓價與收入比率」（House Price to Income Ratio）類似；即將一個「標準單位」的樓價或租金，與（私樓）家庭入息中位數比較。

理論上，如果一般家庭的租金支出真的佔家庭每月入息的47%，比例當然偏高，反映的問題是：如果收入未見顯著上升，居於私樓家庭租金負擔已接近極限，這亦意味着未來的租務回報難以支持更高的樓價。簡單來說，租金見頂，可能是樓價見頂的訊號。

但有關統計方法與「樓價與收入比率」的問題相似，不見得中等收入家庭與統計中的標準單位相匹配。

「中等收入家庭」實際租住面積約300呎

2011年人口普查時，當年私人住宅租戶家庭之租金支出中位數為7,500元，租金佔家庭收入比率中位數為25.7%，即租住私樓家庭的收入中位數約 29,183元（數字大概介乎於統計處統計當年第三、四季的私樓家庭入息中位數之間）。值得留意的是，此項普查未有問及單位面積。以7,500元的租金 計，有關家庭似乎是租用A類住宅（面積40平方米以下）單位。

根據差餉物業估價署統計，九龍區A類住宅的每平方米租金，2011年第三季是259元；可以得出結論，當年租樓家庭的租住面積，平均是29平方米，或312平方呎（均為實用面積）。

以面積29平方米的單位計，每平方米月租334元計，市值月租大概便是9,686元，佔現時私樓家庭月入中位數（31,600元）的30.7%，數字會較上述統計為低。

當然，上述的演繹有一個問題，參考市場放盤價，一個312平方呎單位月租9,686元似乎偏低。其中一個原因，可能與官方數據較為保守有關。參考九龍灣淘 大花園租盤，接近300呎實用面積的單位，叫租大概在12,000元左右；沙田第一城類近單位叫租大概在10,000元至12,000元左右；以 12,000元計，對比於家庭月入中位數，租用此類大屋苑單位的租金支出會升至38%。數字偏高，但仍略低於有關傳媒的估計。

提出上述數據，不在於挑戰「租金見頂」的觀點。但月入3萬多元的家庭，租用沙田第一城細兩房單位似乎相當接近現實。收入已屆私樓家庭中位數，仍要屈居29 平方米的蝸居，長遠而言並不理想。某程度上，一個收入已屆私樓住戶中位數的家庭，不但負擔不起一個45平方米單位的樓價，連同類單位的租金也難以應付，需 要退而求其次，選擇租金較便宜的小單位，也在另一層次顯示樓價偏高的問題。

原文刊於經濟日報網站2015年2月25日
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