美息減 港按息加的影響
27-8-2019
7月底美國聯儲局減息0.25厘,香港銀行不但未有跟隨,數家銀行甚至上調新造按揭利率。在美國減息之時,香港的新批按息卻反向上升。在經濟可能衰退、政治爭議持續的今天,按息上升又會對樓價有何影響?
在此要說明,銀行調整的,是新批按揭利率,撇開P-、H+的計算,簡單而言,新批按揭利率會由之前約2.375厘,上調至2.475厘。由於只涉及新批按揭,而舊有按揭利率不受影響,嚴格而言不可以說是「加息」(一般理解為最優惠利率上升,新舊按揭的利息支出同步增加)。
以近年新批按揭平均貸款額約400萬元,年期約25年計,利率為2.475厘,每月供款為17,894元。較按息為2.375厘時的17,694元,增加200元。如果我們再考慮到,近3、4年多數新批按揭為H按,而拆息已上升數年,多數香港小業主的供款已由一厘多上升至兩厘多,而期間樓價仍反覆上升。單看現時新批按揭0.1厘的升幅,在此前入市的業主,如果不轉按的話,更不會受任何影響,似乎不應為此對後市過慮。何況在美國持續減息的情況下,港元利率其實沒有多少上調的空間。
但香港人都知道,現時樓市的風險,不在於0.1厘的新批按揭利率上升。在經濟上,第三季經濟增長絕不樂觀,加上5至7月的失業率微升0.1個百分點,為市場氣氛投入更多陰影;如果中美貿易戰持續(美國方面估計要待2020年才可能與中國達成貿易協議)、本地示威引發的衝突不斷,不排除樓價出現較明顯的調整。
雖然上周末的示威活動大致以和平方式結束,警方亦沒有出動武力驅散人潮。不過,大規模的公眾活動,對所在地區的零售始終有一定影響;而中央會不會忍不住干預,以什麼方式干預,都在在影響市場氣氛。在相關風險明顯減少前,樓價大概都會處於受壓局面。
原文刊於iMoney2019年8月24日
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