美息減 港按息加的影響

27-8-2019

7月底美國聯儲局減息0.25厘，香港銀行不但未有跟隨，數家銀行甚至上調新造按揭利率。在美國減息之時，香港的新批按息卻反向上升。在經濟可能衰退、政治爭議持續的今天，按息上升又會對樓價有何影響？

在此要說明，銀行調整的，是新批按揭利率，撇開P-、H+的計算，簡單而言，新批按揭利率會由之前約2.375厘，上調至2.475厘。由於只涉及新批按揭，而舊有按揭利率不受影響，嚴格而言不可以說是「加息」(一般理解為最優惠利率上升，新舊按揭的利息支出同步增加)。

以近年新批按揭平均貸款額約400萬元，年期約25年計，利率為2.475厘，每月供款為17,894元。較按息為2.375厘時的17,694元，增加200元。如果我們再考慮到，近3、4年多數新批按揭為H按，而拆息已上升數年，多數香港小業主的供款已由一厘多上升至兩厘多，而期間樓價仍反覆上升。單看現時新批按揭0.1厘的升幅，在此前入市的業主，如果不轉按的話，更不會受任何影響，似乎不應為此對後市過慮。何況在美國持續減息的情況下，港元利率其實沒有多少上調的空間。

但香港人都知道，現時樓市的風險，不在於0.1厘的新批按揭利率上升。在經濟上，第三季經濟增長絕不樂觀，加上5至7月的失業率微升0.1個百分點，為市場氣氛投入更多陰影；如果中美貿易戰持續(美國方面估計要待2020年才可能與中國達成貿易協議)、本地示威引發的衝突不斷，不排除樓價出現較明顯的調整。

雖然上周末的示威活動大致以和平方式結束，警方亦沒有出動武力驅散人潮。不過，大規模的公眾活動，對所在地區的零售始終有一定影響；而中央會不會忍不住干預，以什麼方式干預，都在在影響市場氣氛。在相關風險明顯減少前，樓價大概都會處於受壓局面。

原文刊於iMoney2019年8月24日

如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181).