樓市調整期的二按危機

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一手盤二按在過去近10年都沒有帶來嚴重問題,原因在於樓市大升,問題被消弭。但如果樓價一旦回調,新盤二按潛在的問題便會陸續浮現。

上星期我們提到,發展商為一手盤提供二按,目的在於賣樓,但發展商的本業不是貸款,一、二按的審批,較為依賴銀行。一手盤二按在過去近10年都沒有帶來嚴重問題,原因在於樓市大升,問題被消弭。但如果樓價一旦回調,新盤二按潛在的問題便會陸續浮現。

對借款人來說,以二按入市,好處當然是首期開支減少;但此好處卻有不少代價。最明顯的,是只要涉及二按的付款安排,單位售價必然較高。選用二按,售價一般有1至3%的差異。當中的差價,可以視為發展商對二按資金成本較高的一種補償;當然,即使售價略高,二按的利率還是不可能低至一按水平,借款人仍需支付較高的二按利率。其次,二按與一按獨立,按揭契、未來贖契費用也會增加。

借款人借入了一個2年期免息免供的二按,購入一手物業。如意算盤是2年後樓價上升,便以轉按方式避免支付二按利息。此計劃在樓市上升期較容易執行;不過,一旦樓價橫行,甚至回落,借款人便難以轉按慳息。如果碰巧2年後最優惠利率及拆息回升,加上二按供款假期結束,借款人便需面對供款突然急增的壓力。

跌市現象 借款人選擇性拖欠行為

根據業內人士透露,在樓價高位入市,同時借用一、二按的買家,有時會出現有趣的還款行為:在一按維持準時還款的同時,卻選擇性拖欠二按供款。現象的解釋,是借款人認為自己在高位入市,將怨氣發洩在提供二按的發展商財務公司上。此當然是非理性的行為:一來拖延還款有罰息,二來也會影響自己的信貸紀錄。

但有意思的是,多數情況下,即使借款人經常性拖延供款,發展商的財務公司亦難以採取有效行動—很簡單的原因:碰上跌市,即使迫借款人賣樓,也是銀行一按優先收回欠款。發展商財務公司面對借款人拖欠供款,有時也只能啞忍。

可以說,在跌市時,二按不但會影響借款人(難以轉按,需要長期捱貴息);同樣也會影響發展商:由於資金成本高,發展商難由貸款取得合理利潤,更可能面對借款人非理性的拖債問題。較少人提及的是,二按的服務成本高,效益亦欠佳。

二按管理成本高 效益低

貸款之後,借款人還款是要管理的—債仔準時還款要管理,萬一債仔遲供款,便要安排追收、計算罰息。全部手續都不是起樓、賣樓部門的專業,需要額外維持一定的人手。一個項目500伙,有100伙借用二按,在升市時,可能100伙都在在兩年後提早還款,發展商不必長期管理有關戶口。但在跌市時,借款人難以轉按,二按戶口便需要人手長期管理。極端來說,萬一有1伙的買家因種種理由,一直不賣樓、不轉按,維持二按還款。此種情況下,發展商便只好奉陪,一直維持人手管理少量戶口,效益之低,外人難以想像,可說是典型的「舊經濟」產業模式。

可能是過去多年,二按問題在大升市中被隱藏;也可能純粹因為提供二按的機構不是銀行,金管局鞭長莫及。在新盤二按上,現時只有兩個基本要求:提供一按的銀行同意;以及一、二按還款相加,需要通過壓力測試。相對於整筆一按的組合,此種要求是明顯較為寬鬆的。一些供款能力處於邊緣位置的買家,可能無視潛在的供款震盪,錯誤評估自己的負擔能力入市。

可能有人認為,買家借二按入市,他日面對供款壓力,也是食得鹹魚抵得渴。
金管局近年對銀行按揭風險的管理可說日趨嚴謹,目標都是維護金融體系穩定,不過,樓價一旦調整,一、二按組合帶來連環違約的風險勢將增加;如何避免此類貸款安排成為重重防範下的弱點,值得留意。

原文刊於信報網站 2013年11月23日
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