樓市調整期的二按危機

23-11-2013

一手盤二按在過去近10年都沒有帶來嚴重問題，原因在於樓市大升，問題被消弭。但如果樓價一旦回調，新盤二按潛在的問題便會陸續浮現。

上星期我們提到，發展商為一手盤提供二按，目的在於賣樓，但發展商的本業不是貸款，一、二按的審批，較為依賴銀行。一手盤二按在過去近10年都沒有帶來嚴重問題，原因在於樓市大升，問題被消弭。但如果樓價一旦回調，新盤二按潛在的問題便會陸續浮現。

對借款人來說，以二按入市，好處當然是首期開支減少；但此好處卻有不少代價。最明顯的，是只要涉及二按的付款安排，單位售價必然較高。選用二按，售價一般有1至3%的差異。當中的差價，可以視為發展商對二按資金成本較高的一種補償；當然，即使售價略高，二按的利率還是不可能低至一按水平，借款人仍需支付較高的二按利率。其次，二按與一按獨立，按揭契、未來贖契費用也會增加。

借款人借入了一個2年期免息免供的二按，購入一手物業。如意算盤是2年後樓價上升，便以轉按方式避免支付二按利息。此計劃在樓市上升期較容易執行；不過，一旦樓價橫行，甚至回落，借款人便難以轉按慳息。如果碰巧2年後最優惠利率及拆息回升，加上二按供款假期結束，借款人便需面對供款突然急增的壓力。

跌市現象　借款人選擇性拖欠行為

根據業內人士透露，在樓價高位入市，同時借用一、二按的買家，有時會出現有趣的還款行為：在一按維持準時還款的同時，卻選擇性拖欠二按供款。現象的解釋，是借款人認為自己在高位入市，將怨氣發洩在提供二按的發展商財務公司上。此當然是非理性的行為：一來拖延還款有罰息，二來也會影響自己的信貸紀錄。

但有意思的是，多數情況下，即使借款人經常性拖延供款，發展商的財務公司亦難以採取有效行動—很簡單的原因：碰上跌市，即使迫借款人賣樓，也是銀行一按優先收回欠款。發展商財務公司面對借款人拖欠供款，有時也只能啞忍。

可以說，在跌市時，二按不但會影響借款人(難以轉按，需要長期捱貴息)；同樣也會影響發展商：由於資金成本高，發展商難由貸款取得合理利潤，更可能面對借款人非理性的拖債問題。較少人提及的是，二按的服務成本高，效益亦欠佳。

二按管理成本高　效益低

貸款之後，借款人還款是要管理的—債仔準時還款要管理，萬一債仔遲供款，便要安排追收、計算罰息。全部手續都不是起樓、賣樓部門的專業，需要額外維持一定的人手。一個項目500伙，有100伙借用二按，在升市時，可能100伙都在在兩年後提早還款，發展商不必長期管理有關戶口。但在跌市時，借款人難以轉按，二按戶口便需要人手長期管理。極端來說，萬一有1伙的買家因種種理由，一直不賣樓、不轉按，維持二按還款。此種情況下，發展商便只好奉陪，一直維持人手管理少量戶口，效益之低，外人難以想像，可說是典型的「舊經濟」產業模式。

可能是過去多年，二按問題在大升市中被隱藏；也可能純粹因為提供二按的機構不是銀行，金管局鞭長莫及。在新盤二按上，現時只有兩個基本要求：提供一按的銀行同意；以及一、二按還款相加，需要通過壓力測試。相對於整筆一按的組合，此種要求是明顯較為寬鬆的。一些供款能力處於邊緣位置的買家，可能無視潛在的供款震盪，錯誤評估自己的負擔能力入市。

可能有人認為，買家借二按入市，他日面對供款壓力，也是食得鹹魚抵得渴。
金管局近年對銀行按揭風險的管理可說日趨嚴謹，目標都是維護金融體系穩定，不過，樓價一旦調整，一、二按組合帶來連環違約的風險勢將增加；如何避免此類貸款安排成為重重防範下的弱點，值得留意。

原文刊於信報網站 2013年11月23日
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