低息Plan轉按未必無着數

9-5-2017

數年前樓按競爭極度激烈時，銀行曾推出低至H+0.65厘的按揭計劃，其後市況改變，銀行不復推出如此低息的按揭。部分因換樓而放棄類似低息計劃的置業人士，更會大嘆可惜。目前新造按息看似沒有當年H+0.65厘的極度偏低，其實計算種種優惠後，實際上的利息支出已經與當年的「世紀好PLAN」相差無幾。

朋友A於2010年申請按揭，取得按息H+0.65厘，1%回贈的優惠。A於2014年換樓，當時新批按息已升至H+1.7厘，對於失去了利息超低的按揭戶口，他亦大嘆可惜。不過，仔細計算後，其實目前的新造按揭優惠程度與2010年的「世紀好PLAN」，某程度上已是極為接近。
目前新批按揭利率可低至H+1.3厘，比起當年的H+0.65厘，息差是0.65厘。以100萬元貸款計，一年利息支出高了約6500元。

不過，目前轉按，如果按揭成數不要求借盡，有機會取得高達貸款額1.6%的現金回贈，以100萬元貸款計，即1.6萬元，足以抵消兩年多的息差；加上2010年低息至H+0.65厘的安排，都沒有提供存款掛鈎戶口，但目前多家銀行卻提供等同按息的存款戶口。以2017年5月8日的一個月拆息為例，報0.386厘，新批按息為H+1.3厘的話，存款利息便為1.686厘，遠較一般儲蓄存款利率為高。如果借款人有一定的閒資存入戶口，又可進一步抵消按息支出。

考慮到現金回贈及存款掛鈎戶口，以兩年期的利息支出計算，目前新造按息與當年的H+0.65厘時代已極度接近。如果借款人有一定閒資存入掛鈎戶口，實際上的利息支出更可能低於單純H+0.65厘的計劃。

當然，以上計算只計及兩年的息差。要抵消較長年期的息差支出，借款人便要在按揭罰息期屆滿時，再部署轉按；如果其時的新造按息的條件不及目前優惠，利息支出都會上升。因此，如果借款人有幸於2010或2011年前後取得極低息的按揭條件，如無特別需要，便應該一動不如一靜，享受超低息供樓的好處。

相反，如果有轉按套現或換樓等實際需要，逼不得已放棄了超低息的按揭戶口，借款人便應不時留意按市走勢，在條件符合的情況下，按息支出仍有機會追近當年「世紀好PLAN」的水平。

原文刊於信報網站2017年5月9日
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