加息下壓力測試的影響

7-7-2015

目前申請按揭要通過壓力測試，確保在按息回升時，借款人仍維持一定的償付能力。原則上，本地按息隨美息輕微回升，只要近年借入按揭貸款的業主收入沒 有減少，增加的按揭供款不會對財政有太大影響。不過，對正在部署入市的買家來說，按息上調，加上壓力測試，卻可能令他們置業夢碎。

由港府及金管局推出的樓市調控措施中，可以分為兩大類：第一類是增加非用家的買賣成本，例如數種印花稅；第二類是減少按揭槓桿，例如金管局針對不同 樓價、非自用買家下調按揭成數。壓力測試表面上沒有限制按揭槓桿，只是要求申請人有一定的償付能力，但在效果而言，也一樣有減少按揭金額的作用。

以目前上車盤入場費約400萬元，未持有住宅物業的用家可申請九成按揭360萬元為例。過去銀行一般以按揭供款佔月入不多於一半為批核標準，360 萬元按揭，年利率2.15厘，供款期30年，每月供款13578元，只要月入高於27156元，銀行便很高機會批出按揭。在現行壓力測試下，九成按揭壓力 測試標準是現行按息加3厘，供款不逾月入55%，同樣的按揭條件下，月入要逾35740元，才有機會獲批按揭。

聯儲局高層曾估計，美息今年有機會上調半厘，明年全年將再加1厘。假設港息跟足美息升幅，明年底一般新造按息將升至3.65厘水平，同樣借360萬 元，供款期30年，月供會升至16469元，較現時升21%或2891元。由於有壓力測試，即使按揭借款人以今年月入35740元，僅僅獲批九成按揭，明 年按息上升1.5厘，而月入不變，屆時供款佔月入亦只有46%，以傳統觀點看，屬安全水平。

不過，由另一角度思考，如果按息上升而壓力測試標準沒有放寬，明年的上車客月入要達到什麼條件才可成功借款入市？答案是42020元。根據政府統計 處數據，今年首季只有不足三成家庭每月收入高於此水平。換言之，如果樓價、整體收入及壓力測試標準維持不變，在加息1.5厘後，計算上只有最高收入的三成 家庭可以通過壓測要求，應付一個上車盤的按揭供款。

當然，世界充滿變數，明年下半年未必會出現「只有最高收入的三成家庭可以負擔上車盤按揭」的情況。例如按息升幅不足1.5厘、當局放寬壓力測試標 準、樓價回落，甚至整體香港家庭收入增加等，都可能令上述情況不致出現。不過，在云云變數中，放寬壓測標準可能是較難出現的一個，因為在樓價未見明顯回落 前，放寬壓測將被解讀為減辣，萬一放寬標準後樓價上升，主事者將備受指責。

對收入「只有」3萬多、4萬元，計劃以高成數按揭購入400萬元上車盤的家庭來說，一旦按息回升而壓測要求不變，可能要再度推遲入市大計。

原文刊於信報網站2015年7月7日
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