加息的壓力

9-12-2015

如無意外，美息將在本月上升。對於港息或遲或早需跟隨美息上調，市場應無異議。問題在於，加息對樓價的影響是大是小。具體而言，加息除了令供樓業主供款支出增加外，亦會為樓市瘉來其他壓力。

一些認為加息影響不大的觀點認為，近年申請按揭均需通過壓力測試，實際新獲批按揭客戶的負擔比率大概在35%水平，即使來年加息1厘，只要借款人的 入息不變，屆時供款增加，供款佔入息比重大概仍在4成水平。根據「傳統」標準，供款佔入息比重低於5成視為「安全」計，輕微加息不足以引發業主出現恐慌拋 售。

部分業主更表示，按揭供款只佔月入少部分，加息即使令每月供款增加一千幾百，亦不會令他們將物業平價轉讓。在每個人的微觀層次，當然不排除部分買家 在財政上已為加息作好充分準備，利率正常化不會改變他們的持貨策略。但在宏觀角度而言，加息始終會增加供款負擔，甚至將部分購買力擠出市場。

壓測標準 加息令買家貸款上限減少

問題在於，壓力測試大致上壓低了借款人的負擔比率，也意味限制了進入樓市的購買力。而當市場按息上升，而壓測標準不變時，亦代表有多更準買家借取按揭貸款的上限被調低。

以樓按貸款300萬元，按揭還款期30年為例，按息2.15厘， 月供為11,315元；在現行壓力測試要求下，申請人每月收入要達27,302元才可通過壓測。如市場按息升至3.15厘，同樣條件的按揭貸款，月供升至12,892元，通過壓測的要求升至30,462元。

換言之，那些月入27,302元至30,461元之間人士，在加息1厘後，會由原本可通過壓測，變成不可通過；簡單來說，無論加息幅度如何，總會令影響部份購買力，他們或許是退而求其次，考慮較平價的單位，或許是索性暫緩入市，謀定而後動。

原則上，不管有沒有壓力測試，只要是加息，都會出現類似的排擠效應：未入市的準買家，可負擔的按揭貸款上限會因加息而下調。當市場上的購買力減少時，樓價調整的壓力自然增加。

美元獨強 港元資產將受壓

另外，必須留意加息的其他副作用。美元加息，歐元卻是負利率加量化寬鬆，日圓及人民幣看來也會維持寬鬆供應的狀態，投資者十之有九看好美滙前景，而 根據往績，美元獨強，與之掛鈎的港元資產都會受壓。來年本地樓價面臨一定壓力，應是無容置疑的事，問題只是，調整幅度會有多少。

原文刊於經濟日報網站2015年12月9日
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