定息按揭生不逢時？

26-3-2020

2月底財政司司長公布新一份財政預算案時，一併宣布按證公司將推出定息按揭計劃。當大家仍在討論定息按揭適合甚麼類型的置業人士、有何利弊之時，美國卻突擊減息1.5厘，瞬間令定息按揭優勢大減。

相對於浮息按揭，定息按揭的賣點是還款穩定，而借款人付出的代價，一般是較同期浮息按揭略高的利率。在市場預期利率趨升時，定息按揭的吸引力較較高（雖然定息按揭的利率略高於浮息按揭，但在加息期，浮息利率會升而定息不會，長期下來，定息可能較為划算）。

預期拆息稍後回落

可是，3月份美國突擊減息1.5厘，雖然本地最優惠利率拒跟，與供樓相關的1個月拆息更是不跌反升（一般認為原因在於市場恐慌，投資者增持美元，令美元需求上升而推高美元拆息有關）。但大致上，市場仍預期1個月拆息在稍後仍會隨美息回落。

先不管「拆息稍後回落」的預期是否成真，但市場如果普遍有此預期，本身已會令定息按揭的吸引力下跌。以新的10年期定息按揭為例，定息2.75厘；現時一般新批浮息按揭利率2.5厘高25點子。如果市場預期浮息按揭利率會上升，定息按揭的穩定特性便有較高吸引力；但當市場預期浮息按揭利率將會向下，以較高利率換來穩定供款，便顯得不太划算。

之前我們也提到，定息按揭計劃有其獨特的賣點：利率較高，但理論上可借取較高的貸款額。可是此項「賣點」，看來也要打個折扣。

貸款審批趨向嚴

金管局表示，10年期以上的定息按揭，因為供款穩定，銀行批核按揭時，可以不需進行壓力測試，只要按揭申請人每月供款不逾月入一半，即符合最基本的批核要求。此情況下，即使供款利率較高，選用定息按揭，可獲取的貸款上限，反而比較低息，但有壓測的浮息按揭為高。

問題是，新型肺炎全球大爆發，市場開始出現較悲觀的預測，甚至有指全球可能陷入1929年式的大蕭條。在失業率看升、經濟衰退的陰霾下，即使監管要求放寬，貸款機構的審批都會偏向嚴格──新定息按揭的一個賣點，也因而存在變數，相信年內新批按揭中選用定息按揭的比例，仍會維持超低水平。

原文刊於經濟日報網站2020年3月25日

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