拆息創十年新低 按揭優惠有加碼迹象

26-4-2021

一個月拆息跌穿0.1厘，雖然實際跌幅輕微，對供款的影響微不足道；但拆息下跌的背後，是市場資金充裕。拆息利率跌穿「心理關口」的同時，亦開始有銀行增加按揭優惠，情況料會對樓市帶來正面刺激。

一個月拆息跌穿0.1厘，回到2010年的水平，創10年新低。由於香港逾9成的新批樓按都以拆息定價，拆息回落，代表大部分業主減少按揭負擔。

銀行水浸增放貸意慾

以實際跌幅計，單月拆息下跌幅度有限。與上月的一個月拆息平均值0.15厘比較，拆息只回落0.05厘。以借用$400萬樓按，還款期30年、按揭利率H+1.3厘計，拆息回落，每月供款會由$13,709下降至$13,614，節省幅度甚小。不過，如果將回顧的時間延長一點，拆息走低的情況已持續一段時間，一個月拆息由2020年1月平均逾2厘，至去年中跌穿1厘，最近跌穿0.1厘的關口，反映跌勢持續。

拆息回落的背後，是市場資金充裕，銀行體系結餘已有逾半年時間維持在$4,750億的歷史高位。而最新的港元存貸比率維持在偏低的82.8%水平，即銀行體系每$100存款，只貸出$82.8，較2019年中的90%明顯回落，翻譯成街坊用語即「銀行水浸」。

復推按息掛鈎戶口

銀行水浸的情況已持續一段時間，正常情況下會令銀行貸款意慾增加，但早前受疫情影響，一般銀行不單收緊按揭審批，連按揭優惠在近一度削減。但近日本地疫情有受控迹象，已有銀行在壓力測試計算時，修改對非固定收入人士收入打折的內部指引。而在按揭優惠上，亦有個別銀行有增加優惠的迹象。

現時一般銀行的H按優惠維持在H+1.3厘，鎖息於大P（5.25厘）減2.75厘的水平。在利率上暫時未見大變動，但個別銀行恢復提供去年一度取消的按揭利率掛鈎存款戶口，早前亦有銀行輕微上調樓按現金回贈。情況顯示在疫情受控的憧憬下，銀行開始爭取樓按貸款業務。

銀行貸款意願上升、拆息回落，加上未來一兩年美國料會維持低息環境，樓按因素整體上利好樓市。

原文刊於置業家居2021年4月24日

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