按息下調 轉按比例料增

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多家銀行下調新造H按利率至H+1.6厘水平,加上近日拆息回落,按息可謂不升反跌,但此時此刻按息回落,對樓價未必有太大利好作用,對銀行而言,減息亦會帶來眾多惡果。

單純考慮利率因素,似乎對樓市不應太悲觀:美國聯儲局表明年內只會加息2次,香港仍有條件暫不跟加;拆息在1至2月一度因人民幣貶值預期而扯高,但近日已回落至「正常」水平,3月22日一個月拆息為0.229厘,貼近去年平均。

以幾家銀行開出H+1.6厘的條件,新批按息即在1.83厘水平。相對而言,2月份通脹率為3.1%,即按揭利率較通脹為低,理論上利好資產價格。 但市況與此相反,上周樓價指數見近期較大跌幅,地產大亨仍然預期樓價調整未完。原因自然是在利率之外,其他因素展望較為負面:新供應較為充足、中國經濟增 長料放緩、海外需求下跌等,都遏抑買家入市意欲。

雖然市場以減息來形容幾家銀行下調H按利率的行動,但此形容其實有一定討論空間。的確,以牌價計,H按底綫由之前H+1.7厘,調整至H+1.6 厘,按息的確是下調;但早前H+1.7厘的組合,往往提供高息存款掛鈎優惠;例如客戶按揭戶口的按息是1.9厘,銀行亦向客戶提供1.9厘的存款利息,額 度上限為未償還按揭貸款的一半。

但現時多家提供H+1.6厘息口的銀行,都不為此優惠提供存款掛鈎。客戶在兩者之間選擇,究竟是否可減少利息支出,將視乎本身有多少閒置資金而定。在銀行角度來說,由於有以上分別,開出H+1.6厘的按揭條件,倒不一定代表在個別客戶身上賺取的息差收窄。

雖然銀行如此調整,不一定代表息差收窄,但仍然反映市場競爭激烈。尤其現市況一、二手成交量放緩,因買賣而來的按揭申請有限。買賣少而轉按可能增加,整體而言,估計今年轉按的比例將持續高企。

個別銀行下調按息,相信策略是以輕微息差,加上現金回贈,吸引其他銀行的按揭客戶轉按。形象化的說法是:餅沒有造大,銀行唯有瞄準同業的舊客戶。銀行新批按揭的息差未必有明顯下調,但現有客戶,尤其是息差較高者,卻大有流失可能。

原文刊於經濟日報網站2016年3月23日
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