按息跌　可借樓按反而減少?

31-7-2020

近期拆息大幅回落，即使銀行輕微上調新批按息，整體而言，按揭利率仍在下調。按息回落，借款人每月供款支出減少，但要留意，在現行壓測要求下，同等收入的按揭申請人，可借取的樓按金額反而較前減少。

去年7月，新批H按利率大概是H+1.3厘；近期新批H按利率大概是H+1.5厘。雖然「H+」的息差上升，但一個月拆息卻由去年7月的約2厘，大跌至近日的0.25厘水平，考慮H按的封頂利率，實際按息會由去年中的2.15厘，下跌至目前約1.75厘，貸款額相同的情況下，每月還款亦相應減少。

但另一方面，如近日以同等收入去申請按揭，會發現「按息下跌」之時，壓測下可借取金額反而減少。主要原因是近期銀行上調了H按的封頂利率。去年中，以最惠利率作準的H按鎖息上限一般為2.15厘，近日卻上調至2.5厘。

計算壓測以封頂利率為準

以周一的一個月拆息約0.25厘、新批H按H+1.5厘、封頂利率2.5厘計，實際供樓利率是1.75厘。與一年前的新批接揭條件比較，當時一個月拆息2厘，一般H按條件為H+1.3厘，封頂利率2.15厘，實際供款利率是2.15厘。雖然實際的供款利率下跌，但銀行為H按申請人計算壓測時，卻是以封頂利率為準的。換言之，在拆息下跌但封頂利率上升的情況下，便會出現供樓利率下調，但可借取樓按金額減少，又或者同等借款額，需要更高入息以通過壓測的現象。

以一筆400貸款額萬元，還款期30年的按揭為例，以上文提及的條件，在去年中申請，月入需要36,402元才可通過壓測，每月供款15,087元。如果在現時申請同一金額的樓按，雖然實際每月還款是14,290元，但月入卻需要37,853元才可通過壓測。有意入市的準買家，宜小心留意相關變動對財務安排的影響。

原文刊於經濟日報網站2020年7月29日

如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181).