按揭負利率年代告終

28-12-2016

市場仍在討論下年美息會上升多少、港息會否跟足；但一個利好樓價的因素或許已在不知不覺間消失。過去數年樓價屢壓不倒，原因之一是按揭利率低於通脹率，亦即所謂「按揭負利率」/「實質負利率」現象，但按揭負利率的年代，可能已經告終。

當貸款的名義利率較通脹率為低時，便叫「實質負利率」。意味銀行賺取的利息不足以彌補通脹損失，幾乎可說是貸款人貼錢予借款人。反過來，也意味借款人處於較有利的位置，理論上會刺激借款投資的需求。

政府統計處公布，11月綜合消費物價指數按年升1.2%；剔除政府紓困措施影響的基本通脹率為2.1%。與過去2年的通脹率4.4%及3%比較，可見通脹有持續放緩的趨勢。而在11、12月，一個月拆息反覆上升，至上周五報 0.70482厘。近幾年以H+1.7厘取用的H按，利率已高達2.4厘，一般會轉用鎖息上限（多數為2.15厘）供樓，按息技術上已高於基本通脹率。

新批按揭實質利率將處正數水平
當然，近月拆息上升，但新造H按的利率亦由年初的H+1.7厘，下調至近月的H+1.35厘，以此優惠條件取用的按揭，實質按揭利率仍為負數。不過，展望明年，在美國加息，美元回流美國、中國亦可能收緊兵貨幣供應以應付人民幣貶值的情況下，預期香港貨幣增長將放緩，通脹將持續偏低。另一方面，預期本地利率將隨美息上升，一來一回，新批按揭的實質利率將全面處於正數水平。

補充一下：2010年前後，當時新批按息一度低見H+0.7厘水平，當年取用按揭，一直未賣樓/轉按的業主，其貸款的實質利率仍處負數。但此類個案存在，對大市趨勢影響不大：影響入市決定的，是當前新批按揭的利率，與過去批出的利率有多低無關。

按揭負利率年代告終，不一定代表樓價將回落：畢竟利率仍處偏低水平，尤其是新樓供應仍然緊張，按息略為回升，對樓價的衝擊不會太大。但估計美息上升的環境會持續數年，而本地通脹在中國增長放緩、資金回流美國的情況下，料會維持偏低。現時入市，不宜預期在數年內會有可觀升幅。

原文刊於經濟日報網站2016年12月28日
如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181)。