新盤高息按揭的轉按障礙

21-1-2021

年前港府放寬按保的適用範圍，1,000萬元以下物業都可申請高成數按揭保險，除了更多新買家以低首期購買新居外，也令過去幾年以新盤高息按揭入市的買家，多了一個轉按至低息按揭的途徑。但此類轉按，其實也有一定障礙。

一般新盤高息按揭，常見特色是還款初期低息甚至免息免供，但數年優惠過後，利率會改為P或P+計算。一般建議的處理方式是在優惠期後轉按至銀行，令利息支出下跌。問題在於，買家一開始選用此類安排，最大的原因不外乎：1. 標準銀行按揭成數不足，自己需要更高成數的貸款；或2. 自己信貸條件難獲銀行批出按揭，又有意入市，便轉而透過新盤高息按揭置業。在第二種情況下，如果個人信貸紀錄或入息證明未有改善，其實也難轉按至銀行。

值得討論的是第一種，即數年前以發展商按揭入市，現時有意透過按揭保險轉按。由於按保在年前放寬，轉按難度的確較前下降，但仍有不少障礙：

估值不足／過高

受限於按揭指引，按保只適用於樓價1,000萬元以下物業，如果業主手持物業估值高於1,000萬元，便不可申請按保。相對而言，如果樓價較購入價下跌，即使估值在1,000萬元以下，可以申請按保，但如貸款額（估值的8成）較未償還按揭餘額為低，業主又欠缺現金填補新舊按揭的差額，便難以轉按。

非自住物業

不少以發展商按揭入市的買家，購入單位時可能一心作投資收租用，單位的水電開支都以租客名義登記。此類非自住物業，由於欠缺自住證明，其實也難透過按揭保險轉按。

未能移除擔保人

部分借款人在借用原有按揭時，本身可能收入不足，需要親人作擔保才順利借取款項。技術上在轉按時，如果本身財政未能通過壓測，只要親人首肯仍作擔保，應該也可能通過轉按的壓測。問題是要親人持續作擔保，可能難以啟齒。部分借款人可能因此寧可不轉按。

至於平常的按揭拒批原因，如收入下跌未能通過壓測、入息證明不齊存等，都可能令新盤高息按揭借款人的轉按計劃觸礁。

原文刊於經濟日報網站2021年1月20日

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