是時候考慮用定息按揭？

4-11-2021

按證公司上周公布，由本周一起，定息按揭試驗計劃正式恒常化。在市場預期美息上升、加上市場開始留意到定息按揭免壓測的「優點」，估計此產品的市佔率在稍後有機上升。

顧名思義，定息按揭是指在指定期限內，按揭利率固定，每月還款金額亦固定。而本地盛行的P按或H按，在都是屬於浮息按揭，當拆息或最優惠利率變動時，每月的供款亦會隨之變化。定息按揭供款較為穩定的代價，便是新批利率一般會比同期的浮息按揭為高。以現時新批H按為例，利率約在1.4厘左右，而定息期10年的定息按揭，利率為1.99厘。在市場預期利率下行，又或長期偏低時，自然較少人會考慮定息按揭。

現時市場估計美國利率將在明年正常化，理論上只要美國加息2次，而本地拆息又跟足，現時的H按利率，便會高於10年期定息。現時按證公司表示，現行的定息利率會維持至明年1月。部分在此段時間置業或轉按，又估計美息會持續上升的業主，可能會轉為考慮定息按揭，以及早鎖定未來供款。另外，由於定息按揭不需壓測，估計部分在浮息計劃下未能通過壓測的按揭申請人，會轉為考慮定息按揭。

按證現時開出的定息按揭利率，為定息10年，利率1.99厘，15年為2.09厘，20年為2.19厘。要留意的是，往後的定息利率，理論上會在浮息上調後上調。例如說如果拆息在明年1月前明顯上升，之後新訂定的定息利率，應該會相應上調。

定息期不等於還款期

此外，定息期不等於還款期，借款人大可選用30年還款期+10年定息期的組合。每月供款會按30年還款，利率1.99厘計算，每100萬元借款，月供3,451元。10年定息期後，利率再按當時的定息利率計算，或現時商定的浮息利率（現為2.35厘）計算。

如果借款人「睇錯市」，本地拆息一直維持極度偏低，選用定息按揭的還款額便會較浮息按揭為高。此種情況下，借款人未來仍可透過轉按，向其他銀利申請浮息按揭。不過要留意，現行定息按揭的罰息期為3年，首3年提前還款，罰息分別為還款額的3%、2%、1%，罰息期會較浮息按揭市場主流的2年略長。

原文刊於經濟日報網站2021年11月3日

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