本港按息或持續偏低

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美國聯儲局6月份維持按息不變,而且市場普遍估計,美息在年內或只會再上調1/4厘。由於本地最優惠利率在美息下調時未有跟足,加上本地熱錢仍然充斥,不少分析估計,本地按息在年內可能維持不變。按息維持偏低,是否代表樓價可重新向上?

估計美息欠上升空間,不單是一眾專家的分析結果。由美國債券孳息走勢看,也可得出市場認定美息難升的結果。去年年中10年期美國債券孳息高位為2.47厘,2016年初在2.26厘水平,近日10年期美債孳息報1.6厘左右。孳息跌是因為市場普遍預期美國難以加息,美債價格上升所致。簡單來說,真金白銀買賣美債的投資者,似乎普遍預期美息難以上升,持有美債收息仍有可為,故美債價升、孳息回落。

如果參考債市的集體智慧,可以預期美息在未來一段時間仍會維持平穩,低息環境可能比大家想像中要維持更長時間。一般而言,在溫和通脹,通脹率又較按揭利率的情況下,會對樓價有支持作用。(香港4月消費物價指數為2.7,較一般新造按揭利率約2厘為高)

比起任何專家的個別意見,投資市場的價格走勢往往更有參考價值。一如英國會不會脫歐,與其看專家估計、民意調查,倒不如看博彩公司的賠率。同理,近期的美國債市走勢,的確預示美息難以大幅上升。問題是—市場也有集體看錯市的時候,情況就如博彩也會出現爆冷。

2013年初,10年期美債孳息1.7%,同年年底時,孳息上升至3厘水平,反映當時市場估計市場利率將回升,但美息一直要待2016年初,才上升1/4厘。說到底,未來始終是不確定的因素,債券價格及孳息走向,在評估美息走勢時,亦只有參考作用。債市投資者在2013年可以看錯市,也難保2016年不會再看錯。

此外,置業人士也要留意,按息可能難以大升,但低息利好樓價的效果可能已完全反映在市價上,現階段按息維持低企,影響可能只算中性而非特別利好。

回到本地按息的問題,不時有人會說,現行按揭壓力測試標準過嚴,可見將來按息難以大幅上升3厘。除了債券價格,個別聯儲局官員也有類似預期,例如過去被視為美國聯儲局加息「鷹派」的聖路易聯儲銀行行長布拉德態度轉變,認為利率於未來2年半內可能只須要調高不多於一次。如果未來利率長期維持偏低,現時壓測加3厘的要求看來便是過於嚴謹。問題是未來難料,誰又可保證按息一定不會上升3厘?

撇開按息會否升3厘的問題不談,壓力測試的存在其實有穩定樓市的作用。壓測某程度上確保透過銀行按揭入市的買家,有較高的償付能力。去年中至今年初樓價下跌一成多,而二手市場未見大量劈價放盤;其實與現時持貨業主實力較高有關。此類風險管理工具有減少樓市波動的功能,有可能會長期存在。

原文刊於iMoney2016年6月25日
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