減息實際影響計一計

19-3-2020

美國兩星期內突擊減息1.5厘，市場預期本地拆息將趨跌。「減息一厘半」看來非常吸引，但實際上減息的幫助究竟有多高？

聯儲局繼3月初減息0.5厘後，本周再突擊減息1厘，兩次行動後，聯邦基金利率目標範圍降到0至0.25厘，即重回零息。雖然本地最優惠利率一如預期的維持不變，對多數小業主供樓有直接影響的一個月拆息，更出現不跌反升的現象，星期二的一個月拆息達1.45厘。但拆息不跌，主因在於新股上市，認購活動推高資金需求，估計稍後拆息將隨美息回落──雖然幅度未必會跟足，但近年8成多的新批按揭以拆息為準，拆息回落，多少算是好消息。問題是，今次減息的作用有多大？

對以最優惠利率按揭（即P按）供樓的少數派業主來說，拆息回落，對他們沒有即時的影響。對以拆息按揭（即H按）供樓的業主來說，早前由於拆息高企，例如2月初的一個月拆息達2厘，一般會轉用最優惠利率為準的「鎖息」計算還款，以近幾年新批的H按條件計，轉用鎖息計算，利率約在2.2厘至2.5厘不等。估計月內一個月拆息將回落至1厘以下，視乎當初的批核條件，H按借款人的還款利率將輕微下調。

金融市場狀況更複雜

以年初取用的H按為例，一般條件為H+1.3厘，鎖息P（5.25厘）減2.75厘。2月初供樓利率為2.5厘。如一個月拆息回至1厘，供樓利率會減至2.3厘。以25年還款期計，每百萬元每月供款約由4,486元下調至4,386元。

再參考2年前的H按，一般條件為H+1.3，鎖息P（5.25厘）減3.1厘，他們近月供樓利率是2.15厘。除非一個月拆息跌至0.85厘以下，否則供款額也不會減少。

簡單來說，由於有鎖息機制，H按借款人之前的還款未完全反映拆息偏高的影響。相對而然，就算稍後拆息回落，H按業主實質的受惠效果也不大。

對整體樓市而言，各國因為疫情而封關，旅遊、零售甚至生產鏈都受影響。相比起上一次的美國零息環境，只需要應對因次按出事的金融體系，現時情況複雜得多。如果你的樓按因為拆息回落而供款下跌，自然值得恭喜；但現階段似乎不應期望，低息會刺激樓價出現類似2008年之後的升浪。

原文刊於經濟日報網站2020年3月18日

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