無封頂H按的壓測計算

27-11-2020

香港近年逾9成的新批按揭以拆息為準，即所謂H按。H按除了H+1.X的計息標準外，大都設有最優惠利率（P）為準，即P-2.X的封頂利率，封頂息率一般也視作壓測計算的現行利率。早前有銀行推出不設封頂的H按，隨即有人追問，此類計劃只有一個H+的標準，借款人豈不是可借取更高額的樓按？

有關產品引來如此提問，是因為H按有兩個計息標準，計算每月供款時，以低者為準。例如H+1.4厘，封頂P（5.25厘）-2.75厘；以近日一個月拆息約0.1厘計，H+的結果為1.5厘，P-為2.5厘，供樓時以前者為準。但在申請按揭時，以「現行利率」計算供款與入息比率（DTI），及「現行利率+3厘」的壓力測試，卻是以P-的結果，即2.5厘為準。

如果市場上的拆息按揭本身不設封頂、本身只有一個H+的計息標準，在計算壓測時沿用H+標準的話，其利率比其他有封頂設計的為低，理論上在同等收入之下，便可借取更高額的樓按貸款。

準買家應在財務上預留緩衝

在香港，樓市的一個有趣現象：無時無刻，都有準買家在計算，如何盡用自己的借貸能力入市。雖然不少財務策劃的意見都是建議準買家應該在財務上預留更大的緩衝，但總有人千方百計，借到最盡。

回到上文的問題，向相關銀行了解之後，獲悉雖然產品只有「H+」一個計息標準，但銀行本身一樣會以最優惠利率為準，假設一個現行按息，作為計算DTI及壓力測試的標準。簡單而言，按揭申請人不會因為該行的H按不設封頂、壓測計算較寬鬆，而獲批較高額的按揭。

情況有點類似於去年官方放寬按揭保險，雖然同時提供多付保費免壓測的安排，但銀行在自行審批時，卻罕有採納新指引下最寬鬆的標準，容許借款人借到最盡。整體而言，本地銀行的樓按批核，仍是較為審慎的。

原文刊於經濟日報網站2020年11月25日

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