美國加息 本地H按比例料回落

4-10-2014

上周香港街頭鋒煙處處，周一(9月29日)拆息急升，再次提醒供樓業主，選用拆息按揭(H按)，與P按的分別。

上周五(9月26日)，銀行公會一個月拆息報0.21143厘；與過去年多以來數據持平。星期日警民衝突，警方施放多催淚彈，場面震撼；持續至上班日，港九多處仍有靜坐示威，而星期一(9月29日)，一個拆息升至0.24308厘，以幅度計，升幅相當可觀。至於最優惠利率，則維持不變。

當然，以「幅度」計，一個月拆息在兩個工作天上升了15%，但以數值計，其實只是上升了0.03165厘。假設有2名業主，按揭利率都是一個月拆息加1.7厘，未償還貸款都是400萬元，剩餘年期都是25年；但甲的供款在9月26日計息，而乙的在9月29日，那麼甲下一期供款月供是16,782.23元；而乙的下一期供款是16,843.55元，後者供款會多了61.32元。供款升幅不大，但拆息抽升的情況示範了教科書所說，拆息較為敏感，較大波動的特性。

雖然拆息較為波動，每月供款會忽上忽下，不如P按般，供款相對穩定；不過，由於現時P按受制於金管局指引，利率下限為2.15厘，而H按新造按揭利率約H+1.7厘，拆息即使較為波動，但計算下來，H+1.7厘仍是較2.15厘的P按利率為低，近一年新批按揭仍是以H按比重較高。例如以星期一的數字計，如果H按利率是H+1.7厘，按息便是1.94308厘，仍較P按下限低逾20點子。H按利息普遍低於P按，自然較受借款人歡迎，8月份新批按揭中，便有約82%為H按，而P按比重不足16%。

加上現時絕大部分新批的H按，都有鎖息上限機制(CAP RATE)，即在「H+」之外，設定一個以最優惠利率為準的「P-」利率上限。一旦計息日拆息急升，令H+的按息高於鎖息上限，借款人當月便改以P-的利率供款。加上現時多家銀行提供的鎖息上限，利率等同P按下限，在借款人角度來說，選用H按供款風險有限，展望未來一段時間，H按主導按揭市場的局面應該不會改變。不過，情況仍隱含變數。

美國加息後  H按比重或回落

最大的變數仍是美國加息。一旦美息上調，並觸發流駐香港的熱錢外流，本地拆息便可能較最優惠利率更快回升。對於近2年借用H按的業主來說，拆息先升的影響自然是每月供款回升，但在鎖息機制下，幅度亦有限，如果最優惠利率不變，按息大概只是先上升20點子。

但在大市角度來說，現時新批H按及P按的息差其實只是約20點子，此便意味一旦拆息輕微回升，H按便會喪失主要的吸引力。由於H按的行政成本略高於P按(每一宗H按的計息日都不同，而且每天的拆息都有一定上落)，當拆息回升後，本地銀行亦可能將重點重新放在P按產品上，現時新批H按主導的局面亦可能扭轉。

原文刊於iMoney 2014年10月4日
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