買樓新時代 供樓新概念

8-10-2014

去年起，香港一手樓的面積統一以實用面積標示，使得新樓實用面積有較統一的標準。但新時代之下，不少人仍以舊有概念去評論新盤間隔，往往予人捉錯用神的感覺。

例如現時新盤開售，仍見不少人會批評單位附設大窗台，言下之意是發展商「呃尺」。「窗台面積大=單位不實用」，在舊日是百分之一百正確的概念。以沙田第一 城為例，有兩種建築面積都是395平方呎的單位，但一種附設約20呎窗台，一種則沒有窗台，過去窗台面積計入建築面積，所以平均來說，「無窗台」的395 呎單位，會較「有窗台」的395呎單位實用，造價一般會較高。

窗台已不計入實用面積
但以上概念難以延伸至改例後發售的新樓，因為現時的新樓盤，以實用面積計價，實用面積亦不包括窗台，窗台面積另行標示。即一個標示實用面積為600呎，附設20呎窗台的單位，一般情況下會較同樣標示為實用面積600呎，較沒有窗台的單位實用。
新例之下，由於窗台不計入實用面積，所以窗台勉強可以說是免費贈送的，買家沒有理由埋怨發展商把大窗台送給你。

類似的情況也存在於按揭市場，老一輩人心中早已建立「按揭貸款宜盡早清還」的概念。不單盡量選用較短的按揭還款期。更會盡量增加儲蓄，並透過部分還款，減 少利息支出。此種集體智慧，源於上世紀80、90年代按息高企，例如80年代初按息一度高逾20厘，1997年金融風暴後，按息亦一度高逾10厘。假設按 息10厘，還款期20年，按揭貸款100萬元的情況：

每月供款：$9,650.22
首月償還本金：$1,316.88（佔供款13.6%）
首月償還利息：$8,333.33（佔供款86.4%）

利率偏低 提早還款需求降
在此種利率偏高的環境下，借款人都有盡早還款的傾向。但2008年以來按息一直維持偏低，現時平均新造按息約2.2厘；甚至大批在數年前選用H按的借款人，按息仍然在1厘水平。同樣是還款期20年，按揭貸款100萬元，如果按息是2.2厘，供款中的本息比例會大為不同：

每月供款：$5,154.10
首月償還本金：$3,320.76（佔供款64.4%）
首月償還利息：$1,833.33（佔供款35.6%）

高息年代，流行不少還款安排都針對「提早還款」的需求，以壓低全期利息支出。但近幾年在環球量寬、利率低企的情況下，類似兩星期供款等加快還款的按揭計劃卻進一步邊緣化，銀行已不會主動推銷，可能只會在網頁聊偏一格展示，以示產品多元化。

原文刊於經濟日報網站 2014年10月8日
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