轉按不會有「尾班車」

21-8-2018

隨着各家銀行陸續上調按息，新做按揭利率已由早前的2.15厘，上升至2.25厘水平。以往業主轉按，可以同時達到慳息和賺取回贈的雙重優惠。在按息上調後，業主日後轉按雖然少了慳息的效果，更有意見指轉按吸引力下跌，已成「尾班車」。

近日多家銀行上調新做按息，反映極度低息環境改變的大趨勢。銀行按息微升，應該不會對大市有明顯影響，尤其是此前取用按揭的業主，供款負擔更是完全不變。另一方面，銀行上調按息，轉按優惠雖然減少，但對轉按數量的影響預料有限，而「尾班車」的說法更不太可能成真。

當然，美元轉強、聯儲局改變低息政策的情況下，香港銀行體系結餘料會慢慢回落。過去在銀行體系資金充裕的情況下，業主轉按，不但可輕微節省利息支出，更可獲銀行提供現金回贈。在轉按有多重實質好處的情況下，不少業主更養成罰息期一過即轉按的習慣。

轉按不會有「尾班車」

目前形勢有變，對打算轉按的小業主來說，雖然新批按息可能較原有按揭利率有輕微上升，但回贈仍然豐厚，計算下來，仍是轉按有着數。以400萬元貸款額為例，假設新舊按息息差為0.2厘，2年的額外利息支出只是1.6萬元左右；但現金回贈卻逾7萬元，即使扣除律師費，轉按仍是有明顯着數。

展望未來，如果銀行資金泛濫的格局改變，未來新批按揭的優惠將逐步減少。在短線來說，是新批按息慢慢上調。當銀行體系結餘進一步減少，預料日後銀行提供的其他按揭優惠，例如現金回贈料將有所調整，轉按對業主的吸引力的確有可能持續下降。

不過，即使優惠減少，只要轉按所得高於付出的成本，定期轉按對小業主仍是有吸引力；而對於那些計劃透過轉按移除擔保人的業主來說，輕微息差更加不會影響他們的轉按計劃。

而評估未來轉按個案的規模，除了由借款人角度計算是否有利；也應該由貸款人角度考慮是否有動機藉轉按優惠吸引新客戶。對銀行來說，有條件申請轉按的，一般是較優質的客戶，而且已經有往績證明其還款紀律。在新買賣宗數不多的大環境下，銀行仍然有誘因為轉按業主提供優惠。整體上，轉按的規模可能慢慢減少，但不會有所謂「尾班車」出現。

原文刊於信報網站2018年8月21日

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