轉按再現吸引力

分享文章:

美國兩周內突擊減息共1.5厘,在疫情持續,甚至經濟衰退陰霾下,單是減息對樓市的支持作用未必太大。但對供樓業主而言,減息總是好消息;而除了被動地等待銀行通知按息下跌,業主也可積極考慮透過轉按慳息。

過去幾年有一段時間,因為市場資金氾濫,銀行體系結餘高逾4,000億元。銀行要為資金尋找出路,按揭條件極為吸引。業主轉按的話,不單按息會比原有按揭為低、更可獲得銀行提供回贈及其他優惠(例如利率與按揭掛勾的高息存款口);情況一面倒有利於借款人。

轉按

但自從各國逐步退出量寬,銀行體系結餘逐步減少至目前540多億元的水平。雖然以歷史數據看,仍是偏高(2008年金融海嘯之前的「正常」水平,銀行體系每天結餘只是數十億元);但銀行水浸程度減輕,新批按揭的優惠亦隨之減少。

去年第四季起,銀行新批按息一般已較既有按揭為高,轉按對小業主來說,變得不再吸引。例如2018年初新批樓按,一般條件為H+1.3厘,封頂為「大P(現為5.25厘)-3.1厘」,近大半年的供款利率實際上為2.15厘。而2020年初,新批樓按的條件一般為H+1.3厘,封頂利率為「大P-2.75厘」,即實際供款利率為2.5厘,而銀行為轉按客戶提供的回贈只約貸款額1至1.5%。小業主轉按,扣除律師費,雖然仍有甚為可觀的現金回贈,但卻要付出供款利率上升的代價。對借款人來說,回贈所得,會高於2年內按息上升所失;但長期供款會增加,最終是否有利,便要視乎2年罰息期後,屆時市場環境及再轉按的條件而定,如果往後銀行仍需為吸引按揭客戶而提供較可觀的回贈,那小業主便可透過定期轉按,抵銷利息支出。

在美國減息之後,市場預期港元拆息將跟隨回落。以現時多家銀行提供H+1.24厘的條件計,以上周五(3月13日)一個月拆息1.14089厘計,只要稍為回落至0.91厘水平,2年前取用按揭的小業主以現時一般條件轉按,每月供款利率都將較現有按揭為低。

(因新股上市,近日拆息被扯高,至本周中暫未見回落,星期三一個月拆息為1.71964厘,反較周一的1.26786厘高,估計近期「抽新股」結束後,拆息才會有較明顯回落)

簡言之,轉按由「不太吸引、可贏可輸」,轉變為「較為吸引、贏面較大」。加上按揭以外的貸款需求估計難有明顯增加,預期2020年轉按市場會維持活躍。

原文刊於iMoney 2020年3月21日

如有任何關於按揭問題,可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181).

分享文章:
返回目錄
WhatsApp 即時查詢按揭