轉按市場盛轉衰

14-11-2019

9月份新批按揭有8,181宗，當中3,567宗為轉按，數量較一手、二手成交按揭都高。但種種跡象顯示，轉按市場或將由盛轉衰。

近年轉按活躍，背後有眾多因由，最主要的原因為借款人透過轉按，賺取銀行的現金回贈；曾有一段時間，借款人轉按，不但新按揭利率可與原有按揭持平，甚至可能出現新按利率低於舊按的情況，加上回贈，可大幅節省利息支出，可謂「唔轉就笨」。即使在去年尾、今年初新按利率一般略高於舊按，但回贈仍可抵銷多年息差，例如按息增加0.1厘，但回贈有2%，不少業主會基於「2年後又轉」的想法，不介意利率增加而決定轉按。

而在近期銀行持續上調新批按揭利率後，現時按息比2年前批出的按揭，一般高出約0.4厘。另一方面，多家銀行又下調轉按的現金回贈至0.5%至1%水平。扣除律師費，基本上現時轉按已無明顯的財政誘因。因此，相信短期內轉按宗數會出現明顯回落。

轉按不會完全消息，因為不少業主仍會借轉按移除親人擔保人的身份，以免影響親人自行置業時，要交付較高的印花稅。另一方面，在放寬按保後，不少早年借入發展商按揭的買家，料會透過按保轉按，但數據顯示，近年以發展商按揭入市的買家，大約只佔一手市場2成多。此類新增需求，不足以抵銷因新舊按利息息差而大量減少的一般轉按需求。

當然，以上是靜態的分析，一、二手成交量未見大升，銀行又需要爭取轉按市場份額，事情的發展便會大有不同。

原文刊於經濟日報網站2019年11月13日

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