不轉按的理由

28-8-2018

近年轉按活動持續活躍，原因不外乎借款人可透過轉按，獲得種種好處。一般而言，在按息未見大升，樓價卻累積不少升幅的情況下，除非業主收入減少，否則轉按難度應該不高。但世事無絕對，就算樓價上升，收入不變，也有業主想轉按而轉不了。

陳先生於3年前入市，購入一個500萬元的單位，當時以六成按揭，借取300萬元入市。按揭條件是H+1.7%，鎖息P-3.1%(P為大P，即5.25%)。目前按揭未償還餘額約270萬元，物業估值約600萬元。

陳先生計算過，目前轉按不套現，借取270萬元的話，按揭成數只是45%，在估值上沒有問題。而新做按揭利率可達H+1.3%，鎖息P-3%；表面上，用拆息計按息會有所下跌，但因一個月拆息處1.4厘水平，實際上會轉用P減的鎖息供樓。轉按的話，現時按息會由2.15厘，升至2.25厘，每月供款會由10992元，增至11126元；不過，銀行可以提供貸款額1.7%現金回贈，扣除律師費，仍袋4萬元，似乎仍是轉按較有利。不過，考慮自己的情況後，他仍是決定一動不如一靜。

不轉按的理由

為怕家人再作擔保

陳先生過去3年收入輕微上升，還款紀錄良好，也沒有其他外債；令他決定不轉按的原因是「難以啟齒」。原來3年前入市時，陳先生因本身收入未能通過壓力測試要求，需要加上未置業又有穩定收入的妹妹作擔保人，才成功申請按揭。

3年來自己雖然收入增加，但計算過後，陳先生發現申請轉按的話，單靠自己的收入仍然不足以通過壓測。3年來按揭供款全由陳先生自已支付，未曾要求妹妹支付一分一毫；但妹妹身為按揭擔保人，如她自己置業，可獲的按揭成數會減少，壓力測試的要求也會更嚴格。

陳先生難以預計妹妹在一、兩年來置業的可能性。但如果自己現時轉按，勢必需要妹妹繼續成為擔保人。以新按揭罰息期2年計，妹妹就算自己有入市需要，未來2年也難移除擔保人的身份。為免影響妹妹可能的置業計劃，陳先生暫時唯有擱置自己的轉按計劃。

陳先生的個案應該不屬罕見，如果他不希望妹妹長期被擔保人的身份影響財務安排。主動一點，可以考慮另外尋找擔保人；其次可考慮增加部分還款，又或轉按時考慮以較長時間還款，都可令轉按時所需入息下跌，有助提早移除擔保人。

原文刊於信報網站2018年8月28日

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