五種未能轉按的原因

12-9-2018

轉按市場活躍，即使近日銀行上調新做按揭利率，一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過，市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的，包括以下五種情況：

1. 估值不足

近十年樓價輾轉上升，一般情況下，轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外，最常見的是以發展商高成數按揭入市的買家。以2年前購入一個1000萬元新盤，當時借取共8成按揭的例子計，2年下來，未償還按揭餘額應該仍逾750萬元。

受限於按揭指引，樓價1000萬元以上物業按揭成數上限5成。要「無痛轉按」，即借款人不必抬錢贖會的話；上述物業現值要達1500萬元，即2年累積上升5成。如果升值不如預期，借款人又欠缺現金填補新舊按揭的差額，便難以轉按。

2. 未能通過壓力測試

轉按也要通過壓力測試，而未能通過壓測的情況又可細分為兩類，其一是借款人借入原有按揭後，個人財務狀況惡化，例如收入減少，即使是原額轉按，都可能過不了壓測。第二種情況又是同新盤有關，過去一些新盤提供的發展商按揭，批核標準可能較銀行寬鬆，甚至是所謂「呼吸PLAN」（號稱無條件批核）；財政狀況欠佳的買家可能透過類似計劃借取貸款，但到了要轉按至正規銀行時，卻可能會出現過不了壓測的問題。

3. 信貸紀錄欠佳

就算物業估值、個人收入沒有問題，也不表示銀行一定會批出按揭。常見的原因是按揭申請人的信貸紀錄欠佳，例如出現較多的遲還款紀錄、涉及財務的訴訟等，都可能會影響按揭批核。

4. 未能移除擔保人

部份借款人在借用原有按揭時，本身可能收入不足，需要親人作擔保才順利借取款項。技術上在轉按時，如果本身財政未能通過壓測，只要親人首肯仍作擔保，應該也可能通過轉按的壓測。問題是要親人持續作擔保，可能難以啟齒。部分借款人可能因此寧可不轉按。

5. 文件不齊全

就算樓價、收入、信貸紀錄等都不成問題，申請按揭（包括轉按）時，如果收入證明文件不齊全，例如欠缺稅單、出糧戶口紀錄等，都可能影響按揭批核。無論是新買賣按揭抑或轉按，申請人都宜在事前準備相關文件。

上述多種情況，除了不齊全的文件可以花時間補救外，其他都都較難處理。如果問題真的難以解決，借款人便唯有打消轉按的計劃。

原文刊於經濟日報網站2018年9月12日

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