以退為進的按揭策略

15-10-2018

9月底多家銀行上調最優惠利率，香港正式告別極度低息年代。在利率向上的周期，傳統智慧是減債應對。但在現時流行的按揭產品影響下，適度加債可能是更佳的策略。

假設按息為2厘，貸款額100萬，一年的利息支出大約是2萬元(因為每月供款，息隨本減，實際利息支出會略低)。同樣條件下，如果按息升至3厘，一年利息支出便升至約3萬元。在息口上升時要減少利息支出，過去惟有減債，例如進行部份還款，將未償還按揭金額減少，利息支出便可相應回落。

不過，近年按揭市場競爭激烈，按揭存款掛勾戶口幾乎成為了市場標準安排，在此機制下，透過轉按取得更多銀行回贈，以進為退，反而成為慳息的有效手法。

同樣以貸款額100萬元為例，貸款利率由2厘升至3厘。如果業主轉按時，其他條件(包括物業估價、申請人收入)附合要求，同時將借款額加大至200萬元，表面看，一年利息支出會升至6萬元。不過，如果按揭計劃有掛勾的存款戶口，借款人借入200萬元後，100萬用以償還舊按，100萬存入戶口，便可取得等同借款利率的存款利率，一年利息收入約為3萬元(實際數字會略低，因為此類產品一般會限制可取得較高存息的上限為未償還按揭本金的一半，隨每月還款，欠款下跌，可取得的存款利息亦會略為減少)。

一來一回，借款多了，利息淨支出反而與借款較少時的情況一樣，不足3萬元。而轉按可獲現金回贈，以一般回贈為貸款額1.7%計，借200萬元的回贈為3.4萬元，相當於逾一年的利息支出。達成了「借得多慳得多」的目標。

必須強調，此一操作有一定限制，例如物業估值300萬元，標準按揭貸款上限便只有180萬元。而要提高借款額，個人收入也要附合要求。此外，大部分銀行有提供按揭存款掛勾戶口，但個別銀行的計劃下，存款利息不會派予存戶，而是用作扣減貸款本金，此種情況下，慳息效果會較不明顯。部署轉按時，便要細心比較了。

原文刊於iMoney 2018年10月13日

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