你對「負資產」有所不知的5件事

17-11-2023

 負資產數目回升，成為了市場熱門話題。不過，對於「負資產」，一般人仍會有不少誤解。以下有關負資產的事實，可以作為了解此個金融現象的基礎：

1. 負資產的定義：有抵押貸款的抵押品市值低於未償還貸款。所以，只要市場上有較高成數的貸款存在，而資產價格不是「只會上升」。在價格調整時，統計上便會出現負資產。過去數年，有一段時間金管局未有錄得住宅負資產，只是因為樓價持續上升。但我們應該要接受，任何資產價格都可能上升、可能下跌。

2. 負資產不代表貸款機構的損失：貸款機構只會在「借款人違約不還款+按揭物業成為負資產」兩者同時出現時，才會出現損失。

3. 負資產不代表借款人還款紀錄會惡化：通常觸發借款人違約的原因是收入下跌，而不是樓價下跌。通常借款人違約，會經過「延誤還款」的階段，因此延期還款比率（Delinquency Ratio） 可以視為違約的預警數字。事實上根據金管局最新的統計，「負資產」借款人的延期還款比率只是0.02%，即是現時11,000宗負資產按揭，有不足3宗出現延期還款。

4. 2008年之前，按揭延期還款比率與失業率有明顯關聯連，但之後關連減弱。金管局在1998年中才開始有延期還款比率的統計，而由1999年2月起，至2003年9月，數字都維持在1%以上，高峰為2001年4月的1.43%。同一時間，香港失業率在4%至8.5%之間波動，2003年6月失業率由高峰回落，延期還款比率亦下跌。有趣的是，在2008年2月比率跌至0.1%以下之後，即使失業率在新冠肺炎期間一度升至7.2%，延期還款比率亦從未再升高於0.1%。

5. 負資產不會引發Call loan。不少人會以為，住宅按揭以物業為抵押，抵押品市值下跌，會觸發銀行Call loan。但現實中銀行不會因為抵押品貶值而採取行動。金管局統計的負資產高峰是2003年第三季，負資產宗數是106,697宗，每100宗銀行按揭，有22宗是負資產。當時也沒有銀行集體call loan的現象，原因是，在整體樓價下跌時，要求借款人進行部份還款，只會令潛在的壞帳變成現實，對銀行沒有好處。

負資產或會增加，但不會威脅銀行體系

由於一手住宅存貨累積，估計樓價調整會持續。我們將會看到的負資產數字增加，部份近2年以較高成數按揭入市的用家，他們的物業估值或許已經低於未償還按揭餘額，而上升了的按息又為他們帶來一定的償還壓力。但在現時低失業率，各行各業都欠缺人手、薪金有增長壓力的情況下，不見得斷供違約的個案會大升。

原文刊於經濟日報網站2023年11月15日