兩個供款負擔比率

30-8-2016

港府早前發表第二季經濟報告，過去常被高官引用的供款負擔比率維持高企，但官方卻未有特別強調。

在報告中，官方指出第二季的按揭供款比率(45平方米單位，7成按揭，20年還款期供款，相對於私樓住戶入息中位數的比率)維持在56%水平；報告以「仍然高企」來形容此數字，並再次指出，一旦按息上升3厘，數字將升至72%。此比率便是過去政府高層多次提及，指樓價脫離市民負擔能力的依據。

市場上已有眾多分析指出，有關數字有結構性缺憾：它只是一個模擬數字，模擬一個收入相當於私樓住戶中位數的家庭(月入3萬元)，以市價購買一個45平方米單位，申造7成按揭，選擇20年還款期，供款佔入息的比例。官方沒有提供具體的樓價及利率數字，但經計算，如以市場按息2.15厘為準，個案中的按揭貸款額約327萬元，月供約16,800元，相當於3萬元的56%。

但模擬個案有明顯的限制：一個月入3萬元的家庭，在現行的按揭監管措施下，不可能借入327萬元，再選擇以20年還款，來達到月供佔月入56%，因為根本就通過不了壓力測試。不少批評便認為政府以一個不可能存在的個案，虛擬一個偏高的供款負擔比率，作為調控樓市的理由，欠缺說服力。

可能由於被批評得多，政府新近發表的經濟報告，雖然仍然指出供款負擔比率為56%，但在新聞稿中並沒有提及，亦只有少數傳媒主動報導此數字。

雖然政府計算的供款比率是模擬而來，但卻有個好處：前後標準一致。如用同一標準，比較過去與現時的供款負擔比率，會發現目前的數據較近20年平均水平為高—政府計算的負擔比率雖然是模擬而來，但仍有效說明，一般家庭確實難以負擔「一般單位」的供款。

相對而言，早前金管局向立法會提供的「實際數字」，即新近申請按揭的家庭，平均供款與入息比率為35%至36%，便被不少評論引用，認為本地家庭的實際供款負擔偏低，樓市相對健康。

金管局的數據偏低，有幾個原因：其一是實際上向銀行申請按揭的借款人，收入比中位數為高(我們根據金管局數據逆推的結果，6月新批按揭的借款人，平均月入為3.68萬元)；其次是平均按揭成數只有55%，令借款額較政府的模擬數據為低；最後，近年按揭貸款的平均還款期相對地長，亦是令統計中按揭供款偏低的重要原因。以6月為例，新批按揭的平均還款期為303個月，較2010年8月(當時尚未有壓力測試等措施)的275個月為長。

金管局的數據反映，借取按揭人士的平均負擔未算高企。整合兩組官方數據，會對樓市有一個較全面的印象：一方面，近年入市的家庭，收入較高，而且平均供款負擔不大，就算按息上升，供款增加對他們的影響亦不大。但另一方面，不少月入處於中位數的家庭，卻難以負擔「一般」單位，他們或會抱怨樓價仍然偏高。樓價是否過高，有需要從多角度來分析。

原文刊於iMoney 2013年8月30日
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