兩種「有產者」按揭大不同

15-12-2020

本地房屋問題持續多年，有學者建議重推租者置其屋計劃，令公屋租戶變業主，認為可減緩社會上「有產者」及「無產者」的距離，購買公屋的住戶更可透過資產升值獲得財富增長。但要留意，雖然名義上大家都是有產者，但資助房屋的本質，在財務上彈性卻是始終不及私樓。

住宅物業除了有居住、出租等功能，作為有價資產，也可供業主用作抵押套現。資助房屋在完成補價後，原則上便是私樓，理財彈性上也與私樓一樣。但如果是以折扣價購入的居屋或租置計劃下的公屋，在未完成補價的情況下，業主要加按的話，需先向房署申請，而可接受的加按理由如下：

一、籌措醫藥費；

二、家庭成員教育經費；

三、殮葬費；

四、業主因離婚或分居需向配偶付還樓價或支付贍養費；

五、業主因生意出現財政困難，難以應付開支。

換言之，加按套現用於投資，便不是一個可接受的理由。此外，由於未補價的資助房屋加按，新增的借款是不涉及房委會擔保的，因此銀行批出貸款時，需要進行壓力測試。矛盾的是，如果業主因為財政困難需要加按套現，本身便較難通過壓力測試。

另一個矛盾點在於貸款額度：一般銀行其實對於低額度的按揭貸款興趣缺缺，例如借款額在100萬元以下，已較難找到願意承按的銀行。但如果額度較大，又返回壓力測試較難通過的問題。

說回租置計劃(及各類建議中的改良版)，在不增加供應的情況下，一批租戶變業主(而且事前事後居所無變)，究竟算不算紓緩了房屋問題實在難說。而就算透過重推租置計劃，令一批公屋租戶變成「有產者」，他們的理財彈性相對於私樓業主，仍是有所欠缺。假設日後政府真的重推租置計劃，公屋業主在決定是否「晉身業主」時，也應該考慮此方面的限制。

原文刊於信報網站2020年12月15日

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