加快還款VS延長還款

9-1-2018

展望今年，市場普遍估計本地最優惠利率將回升，踏出利率正常化第一步。面對利率上升帶來的影響，借款人在還款年期的安排上可以有兩個完全相反的應對策略。

討論前先說一個小故事，有一位叫小明的小朋友，和家人去茶餐廳吃早餐，點了火腿通粉。廚師按慣例在通粉中加入紅蘿蔔、青豆等配菜；小明其實很不喜歡這些配菜，而他的策略是先把配菜極速吃掉，才享用火腿通粉。另一位小朋友大強，同樣吃有雜豆的通心粉，同樣不喜歡雜豆的他，策略卻是最後才去吃最不喜歡的雜豆。業主在按揭年期的選擇上，某程度上與上述故事類似──面對無可避免的利率上升，在按揭年期上業主可以有完全相反的策略應對。

以浮息按揭供樓的業主，在利率上升時，如不主動作出任何應對，那麼每月還款便會增加、全期利息支出亦會上升。對於加息，不同人會有完全不同的應對方案，有趣的是，在按揭還款期的調整上，可以有完全相反的策略。

策略一是拖長還款期，效果是每月供款回落，適用於加息前供款負擔已經偏高的借款人。以原有欠款400萬元，利率2.15厘，還款期25年為例，月供17248元，利率如上升0.5厘，即至2.65厘時，月供增至18248元，但如果將還款期延長至30年，在加息後，每月供款卻可下調至16119元。當然，延長還款期有其限制，例如最長不可逾30年，銀行對樓齡、借款人年齡亦有一定要求。而且延長還款期，等於銀行收多幾年息，全期利息支出會上升。以借款額400萬元，按息2.65厘為例，25年還款期，全期利息支出約147萬元，如按揭年期延至30年，全期利息支出會增至180萬元。

應對加息的另一個策略是縮短還款期，效果是每月供款增加，但全期利息支出減少，適用於希望盡快清還債務的借款人。上世紀八十年代港息高企，不少老一輩港人都有勒緊褲頭，以求盡快供完樓按的經驗。

拖長或縮短還款期其實沒有本質分別，在同等利率和本金的情況下，要每月供款減少，代價就是全期利息支出上升；反之亦然。類似於是否先食雜菜，本質上兩個策略沒有哪一個較為優勝，借款人可因應自己的需要作出適合自己的選擇。

原文刊於信報網站2018年1月9日
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