如何避免計錯數被逼撻訂？

5-8-2021

每個月千多宗新盤成交，總有數十宗的撻訂個案。據了解，此類撻訂個案多與買家未能找到銀行承按有關。情況顯示部分置業人士仍未掌握現行按揭壓力測試計算標準。

本地樓價高企，上車客可能需時多年才可儲足首期入市，萬一在簽訂臨約後發現「計錯數」，未能獲銀行批核按揭，最終被迫撻訂，不單有金錢損失，亦虛耗了儲蓄的時間。為免此類情況發生，準買家入市前，宜小心了解現行的按揭限制及計算自己的負擔能力。

以最簡單的按揭成數而言，是否自用、收入是否主要來自香港、物業估值是否涉及發展商回贈等都會影響按揭成數或金額。壓力測試方面，最基本的要求是「現行按息下供款不逾月入五成，按息加3厘時供款不逾月入六成」；不過，如果置業人士擁有或擔保其他按揭物業；或按揭成數超過金管局基本限制的兩成以上，壓測的標準都有不同。詳細計算標準可查看金管局網站。

另外，現時拆息低企，市場流行拆息按揭（H按），供款利率低至1厘多。但要留意，在申請按揭，計算供款與收入比率時，H按的現行利率會以較高的鎖息上限計算，現時一般為2.5厘。同樣地，壓測亦要以鎖息上限加3厘去計算。類似的情況是新盤的二按，不少二按都有還款初期低息，優惠期後按息上調的設計。只要此類二按涉及銀行一按，計算供款與入息比率、壓力測試時，二按還款都要以優惠期後的利率計算。

此外，在進行基本的供款負擔及壓力測試計算時，不少準買家都未有為意債務帶來的影響。常見的債務中，按揭供款、信用卡欠款、私人貸款對計算供款負擔的影響都略有不同。例如一位準買家本身持有另一物業，未完全償還按揭，購買第二套物業時，在現行按息下新舊物業的按揭總供款便不可高於月入40%；兩筆按揭加息3厘後供款不可逾月入50%。如果是私人貸款，計算方式便是現行按息下，每月按揭供款加私人貸款還款不可逾月入50%；按息加3厘後，每月供款加私人貸款還款不逾月入60%（壓測下私貸還款不必加3厘計算）。而信用卡還款方面，銀行不會視最低還款額為每月還款，而會以信用卡欠款總額乘一定百分比（一般為3%至5%），視為每月還款額。

債務之外，不少置業人士未有意會，銀行對「收入」的計算標準，也可能與按揭申請人理解的不同。收入是否固定、佣金、花紅如何計算，甚至按揭申請人現有工作入職多久，都會影響銀行對借款人收入是否穩定的判斷，甚至是收入金額的計算。

加擔保人乃最後補救手段

要避免出現簽署買賣合約後，才出現收入「唔夠計」，被迫撻訂的局面，準買家可作以下準備：第一自然是在部署置業前，盡量減少負債；其次是在簽約前，向銀行或貸款機構查詢，了解自己可負擔的按揭金額上限。另一方面，即使作好了基本計算，入市時亦可考慮作出較保守的預算，例如在首期、雜費之外，預留多一筆現金，作為按揭批核金額不足的準備。

萬一真的在簽署合約後才發現按揭申請未能獲批預期的金額，置業人士又不欲撻訂，便需尋找補救方案，最常見的方法不外乎為按揭增加擔保人。但必須強調，此方案有一定難度，而且會影響擔保人本身日後的按揭申請，只宜作為最後的補救手段。

原文刊於經濟日報網站2021年8月4日

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