延期供本的注意事項

14-4-2022

比較不同按揭產品時，大家總喜歡問「抵唔抵」，在按揭條件上，的確有一些因素對借款人是有明顯好壞之分的，但亦有一些中性條件稱不上好壞，只有適合或不適合。但要留意，部分「中性」安排，使用不當，也會為借款人帶來不利的後果。

可以容易判別抵唔抵的因素，例如利率，利率愈高對借款人愈不利；又如罰息期，對借款人來說短罰息期比長罰息期較有彈性。但亦有一些因素是無明顯好壞之分的，例如還款期的長短，對借款人便沒有絕對的利或不利。又例如「延期供本」，是近年不少新盤按揭引入的條件，本身其實也是中性的還款安排，是否合用，視乎借款人需要及情況而定。

延期還本，即供息不供本，即在指定期內，借款人按議定好的利率，按時向貸款人還款，只支付利息，而不償還本金。例如貸款額800萬元，利率2.5厘，還款期25年，一般按揭以息隨本減計算，月供約35,889元；首月供款中，利息佔約19,223元，本金佔16,667元；如利率不變，3年後隨每月還本，未償還按揭餘額會減少至728萬元。如果是同貸款額、同利率的供息不供本貸款，每月便只供利息19,223元，而未償還按揭本金會一直維持在800萬元。

由例子可見，供息不供本的計劃，特性明顯：每月供款減少一大筆，但所欠本金卻分毫不減。此種安排對借款人來說不一定有利也不一定不利。例如投資者以類似安排借入按揭完成交易，3年額外印花稅期內的持貨成本便大大減輕。如果借款人借入按揭後，按揭利率長期低於通脹，即貸款的實質利率為負，此類安排在原則上對借款人便更為有利。

雖然說延期供本對借款人無所謂一定有利或不利，好處是期內每月現金支出較少，代價是本金不會隨時間下跌。但安排本身有其他風險：此類安排多數是由新盤發展商透過財務公司安排一／二按。在考慮是否採用此類計劃時，除了「供息不供本」的特點，也要考慮此類產品按息較高、成數都較高。如果數年之內樓價不升反跌，而借款人所欠本金未有減少，日後便可能面對難以轉按，要長時間應付較高按息的問題了。

原文刊於經濟日報網站2022年4月13日

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