建期為何成新盤買家首選

8-12-2023

天水圍新盤開售，反應熱烈，一天售出300多個單位。首批買家中，98%選用建築期付款，「即供期」變成聊備一格的陪襯。建期付款成為買家首選，有眾多時代原因。而今天選擇建期付款的買家，也應該在財務上作多手準備，以減少日後完成交易時可能出現的問題。

新盤兩大付款安排

香港對未落成住宅物業(樓花)的交易，有完善的監管，過去以樓花方式推出的新盤，一般都有兩大分類的付款安排：

一、建築期付款，即買家支付部分樓價之後，待物業落成才完成交易，如買家需樓按，也是待物業臨近落成前才申請。

二、即供期付款，即在樓花階段已完成交易，買家未入住已經支付全部樓價，買家也可向銀行申請樓花按揭，即未入伙已開始償還樓按。

即供折扣較高 過去曾流行

過去市場有一段時間，即供付款較為流行，原因是同一項目、同一單位，在即供付款下往往有較高折扣，對買家較有吸引力。而近幾年開售的樓花項目，包括文首提及的天水圍新盤，雖然同一單位在即供付款安排下，仍然會較建築期付款有較大折扣，但由於種種原因，令即供付款變得聊備一格。

換樓壓測限制 建期可減輕負擔

其中一個主要的原因是按揭壓力測試，對持有一個按揭未供滿物業的換樓客來說，購買樓花要選擇即供的話，新舊按揭總供款不可多於月入四成，壓測之下總還款不可多於月入五成，壓測限制令很多人難以選擇即供。而選用建期付款，不必在新居未落成前應付兩筆住屋支出，顯得較有吸引力。

樓價下跌 建期可借按揭金額將減少

不過，要留意，建期有建期的風險，最明顯的是樓市正處調整期，現時樓價比高位回落約兩成。如果調整期持續，未來新居落成時，估值可能較購入價有一定下調。例如購入價1000萬元的物業，樓價下跌一成的話，估值便會降至900萬元，屆時申請按揭便要以900萬元為準，例如九成按揭便是可借810萬元。買家可能需要在按揭以外，另行籌措現金以完成交易。如果買家沒有能力完成交易，不單會損失訂金(已經支付的樓價)，也有可能在發展商以較低價重新推出單位時，被追收差價。

由於有以上風險，準買家考慮以建期付款購置一手物業時，宜採取較為保定的策略，包括計算一旦樓價在入伙前下跌，不可借足預計的按揭金額時，是否有足夠資金完成交易。如果是換樓客，計劃在新居交樓前賣出舊居套現的話，也要評估如果樓價持續調整，賣出舊居套現所得減少時，會對換樓安排有什麼影響。

最後，在新居未交樓前，選用即供付款的買家宜趁按揭未需還款，盡量增加現金儲備。萬一需要更多現金完成交易時，不致於手足無措。

原文刊於經濟日報網站2023年12月