想做「包租公」　按揭算盤要怎打？

20-8-2021

在種種樓市辣招之下，住宅樓市的短炒活動絕跡多時；不過，買樓收租作長綫投資，卻從未消失。如果置業人士想「一開二」，多買一個住宅物業收租，在按揭上也有不少地方要留意。

買樓收租申請按揭，與買樓自住的最大不同的在於按揭成數。自住樓，銀行標準按揭成數：樓價1,000萬元以下可按6成，1,000萬元或以上，可按5成；如果申請按揭保險，樓價800萬元以下可申請9成按揭，1,000萬元以下亦可獲8成。

但對非自用（包括收租）的住宅物業，原則上按保不接受申請，標準按揭成數只有5成。如果按揭申請人本身另有物業按揭，按揭成數上限會下跌至樓價4成。在成數以外，收租樓屬非自用按揭，其供款與入息比率的要求會較為嚴格：基本的要求為總供款不逾月入4成，現行按息加3厘時，總供款不逾月入5成。

在按揭優惠方面，過去有一段時間，銀行向收租投資者提供的按揭條件，會較自住用家的略差，例如利率會略高。自住用家可獲銀行批出的按揭條件會略為優惠，背後的邏輯是：自住用家違約斷供的風險較低。但近年在引入壓力測試後，持有多個物業的投資者，按揭負擔比率甚至會較用家更低，對銀行來說風險有限。加上銀行體系資金充裕，利息成本下跌、銀行對非自用按揭提供的優惠，基本與自住用家一致。

租約可作收入證明一部分

業主為名下的收租物業申請按揭，所需文件基本與自用的一致，如地址證明、收入證明等。比較特別的是，由於收租物業有租金收入，買家可提供租約，申報作入息的一部分，以便通過壓測。

一般而言，一份有打釐印的正式租約，銀行會按租金7成計算收入。即1萬元的租金，算成7,000元的收入。而對於沒有打釐印的租約，部分銀行會按租值6成計算作業主的收入。

原文刊於經濟日報網站2021年8月20日

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