按息每上升1厘　樓價應有多少調整？

20-5-2022

過去十多年，低息環境被視為樓價持續上升的重要原因。如今按息望升，不少人會預期樓價會轉勢，甚至計算出「按息每升1厘，樓價應下調多少」的結論。不過，樓價非由單一因素左右，類似計算未必有太大參考作用。

要計算按息升幅與樓價跌幅關係，一個常見的方法，是比較同等借款額（或者同等樓價、同等按揭成數），同等還款期在不同按息下的還款；計算利率較高時還款的增幅，再逆推借款額（或樓價）要下調多少，每月供款才回到較低息時水平。

以每100萬元樓按借款，30年還款期，按息1.5厘計，月供3,451元；按息上升1厘至2.5厘時，月供增至3,951元；如要每月供款回落至之前水平，借款要回落12.6%至87.4萬元水平。

樓價升跌牽涉眾多因素

以上計算十分客觀，但未必準確。遠的不說，2015年底至2019年，一個月拆息隨美息上升，由0.2厘一度升至逾2.6厘，即使考慮當時最優惠利率幾乎不變，但實際按息仍升逾1厘，但同期樓價卻是反覆上升，未出現「應有」的跌幅。究其原因，樓價升跌涉及眾多因素，當其他利好樓市的因素發揮主導作用時，按息上升帶來的負面壓力也就變得不明顯。

不過要留意的是，現時除了短期供應不足外，市場似乎充斥較多不利樓市的因素，包括經濟增長放緩、人口減少、港匯偏軟、新一屆政府看來會加大力度增加房屋供應等，都不利於樓價。較可能出現的有利於樓價的變化，只有疫情改善、香港恢復對內外通關—但病毒變種、政府的防疫策略都充滿變數。在市場負面因素主導的大環境下，加上按息上調，樓價可能會出現一定調整壓力。

原文刊於經濟日報網站2022年5月18日

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