按揭保險受歡迎的另類理由

18-2-2022

2021年全年，銀行體系有8萬多宗新取用住宅按揭，當中28%，即2萬多宗涉及按揭保險，比率創新高。使用按保比率上升，當然與2019年放寬適用範圍至1,000萬元有關，但其實部分邊緣個案，也會利用按保，借取本來借不了的樓按入市。

2019年放寬按保，除了將樓價適用範圍由600萬元上調至1,000萬元，另一較大的變化，是容許借款人在支付較高保費（較標準提高15%）後，可以免卻壓力測試的要求。此措施有一個副作用：同一買家、購買同一單位，可能會出現「不合資格借6成，但可借多於6成」的古怪現象，成為推動置業人士使用按保的另類理由。

以一個樓價710萬元，準買家月入4萬元的個案為例，6成樓按是426萬元。

在「現行按息（在H按即為鎖息）」2.5厘、還款期30年的情況下。如借取6成按揭，要通過供款入息比率不逾5成，及假設利息上升3厘的壓力測試下，供款不逾月入6成的限制。可借入的按揭上限是422.6萬元，換言之，此位準買家不合資格以6成按揭購買此個710萬元的單位。

不過，如果他申請按保，按揭成數65%，連同保費，大概借480萬元，由於只需要通過標準的供款與入息比率要求，不需要通過壓測，同樣月入4萬元，以較高的按揭成數購買同一單位，卻變得合符申請資格（代價當然是要支付較高的保費、每月還款亦會增加）。

理論上、由於保費上升了，可抵銷因為借款人違約為銀行或保險公司帶來的風險。但在借款人的角度，以上放寬雖然可令借款人提高按揭成數及借款額度，但卻令每月還款佔月入比例上升。加上今年進入加息周期，當利率上升時，每月還款佔月入比例可能進一步上升。借款人在善用有關放寬措施時，宜自行衡量相關風險。

原文刊於經濟日報網站2022年2月16日

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