按揭現金回贈須知

3-9-2021

近年銀行會向按揭借款人提供現金回贈，但當回贈高於貸款額1%，卻會有一定限制，有時更可能會影響借款額。

情景1：現金回贈不逾貸款額1%

無論按揭成數是多少、都不會影響實際的借款額。

例如樓價800萬元，假如借款人申請的是標準6成按揭，現金回贈1%，按揭借款額便是480萬元，現金回贈為4.8萬元。
比較特別的是按揭保險，無論按揭成數多少，現時一般銀行為按保客戶提供的現金回贈會以6成借款額計算。例如樓價800萬元物業，借款人申請9成按揭保險，借款額為720萬元，現金回贈1%以樓價6成計，回贈額會是4.8萬元。

情景2：現金回贈高於貸款額1%

此種情況下，回贈金額＋貸款額不可高於金管局的相關指引，有可能影響借款額。

例如樓價800萬元，標準按揭成數上限是6成，即480萬元。如果借款人申請5成按揭，借400萬元，即使銀行提供貸款額2%即8萬元回贈，由於借款額400萬元＋回贈8萬元是408萬元，不超過6成的限制。因此借款額及回贈都不受影響。

如果按揭成數本身已達指引上下，而現金回贈高於1%，銀行一般實務上的操作，是將借款額由原有上限的按揭額扣除。例如樓價800萬元，借款人申請6成按揭，銀行提供1.5%回贈。由於回贈額高於1%，要計算入借款額內，總額不可高於6成的限制，銀行一般會以（800萬ｘ6成）—7.2萬元，作為貸款額，即472.8萬元作為借款額，回贈為7.2萬元，兩者相加，不逾6成的限制。

如果是按保，假設樓價800萬元，申請9成按揭即借720萬元，銀行提供1.5%現金回贈。現金回贈為800萬元的6成的1.5%，即7.2萬元。720萬元＋7.2萬元超出9成的限制，一般處理手法便是將貸款額根據回贈相應下調至712.8萬元。當然，如果借款人的預算緊張，寧可盡量提高借款額，也可要求銀行將回贈定於1%，在此情況下，便可借720萬元，回贈為6成的1%，即4.8萬元。

原文刊於經濟日報網站2021年9月1日

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