按揭申請—如何計算收入？

24-7-2019

除非你在深山居住數年，最近才下山，否則應會知道，現時向銀行申請按揭，要通過壓力測試：供款佔入息比率要符合一定要求。供款是多少，可按貸款額、還款期及利率計算。不過，究竟什麼是「收入」？

上述的問題乍看可笑，收入還需要定義？的確，收入應該不太需要定義。但一個按揭申請人的收入如何計算，尤其是那些非固定收入的工作，卻無一定的標準。

金管局壓力測試出了供款與入息比率的要求。供款的計算是較為客觀劃一：你在A銀行借100萬，與在B銀行借100萬，如果還款期及利率一樣，每月供款都會一樣。但什麼是「入息」，其實不同銀行的標準略有不同。最簡單的是有固定月薪的受薪階級，如果有公司聘用證明、稅單、銀行戶口薪金入帳等紀錄，基本上月薪可100%計算為收入。但自僱人士、又或佣金收入為主，收入不穩定的，計算又有另一標準。

一般來說，如果是佣金收入為主，銀行會以6個月的平均收入為準。當然，如果申請人的收入波動太大，也有可能會計算更長時間的平均數。而自僱人士，又或公司股東、董事，計有上會更複雜，一般會要求提供1、2年的公司核數報告、稅單，再以平均數計算每月收入。而如果公司帳目較為混亂，又或營運公司在支付董事酬金後，出現虧蝕，都可能影響銀行對收入證明是否可信有不同的判斷。

原文刊於經濟日報網站2019年7月24日

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