按揭計算機的應用陷阱

15-4-2019

樓市回穩，據報二手放盤去貨速度甚急，有意入市的業主，似乎要加快入市決定。網上常見的按揭計算機，便是不少買家用作了解未來供樓情況的有用工具。然而，決定果斷是一回事，在按揭的計算上，準買家宜保持慬慎。在自行使用網上按揭計算工具時，更應特別小心。

在制訂入市預算時，不少準買家會依賴網上的按揭計算機，看看自己可以負擔多少的按揭貸款。一般而言，此類計算機在算術上罕有出錯。問題在於，沒有釣魚經驗的人，拿起一枝魚桿也不一定釣到魚。而欠缺業內知識的用家，就算有合適的計算機，也可能出現運用錯誤的情況。釣不到魚的影響不大，但誤會自己可負擔某個金融的貸款，引起的損失卻可以甚為沈重。

按揭計算機可以告訴用戶，在一定條件，例如借款額、還款期、利率之下，每月的還款是多少。功能較多的計算機，可以一併提供指定條件之下，通過按揭壓力測試的月入下限。問題在於，按揭申請人的個人情況其實千奇百怪，只要情況與一般計算的條件有別，是否可獲足額貸款，甚至是否獲批，結果都可以絕然不同。

一般按揭計算機設定的「標準條件」是：申請人主要收入來自香港、無其他按揭負擔、無其他債務、信貸紀錄良好。而只要按揭申請人的條件與設定不同，結果便會大有分別。舉例而言，按揭申請人如果有為家人的按揭作擔保，自己申請按揭時，成數便較標準低一成、而壓力測試的計算不但較為嚴格，而且應該將擔保物業的按揭一併計算。

此外，亦有一些計算程式處理不了的問題，例如說「收入」。程序可以告訴用戶，一定條件的按揭貸款，需要多少的收入來通過壓力測試。但通常程序不會告訴用戶，什麼才是進行壓力測試時可計算的收入。例如，公司列明的房屋津貼，一般可計算為收入，但超時工作的補貼，多數銀行不會接受為收入。此外，抵押物業是否可估足價，計算程式更是難以判斷。
由於現實中有種種限制，用戶宜以「僅供參考」的心態使用網上按揭計算程式。

原文刊於經濟日報網站2019年4月10日

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