按揭部分還款多面睇

8-8-2017

阿爺教落，供樓開頭好辛苦，過得幾年如果加人工，儲落一筆錢，償還部分樓債，他日供款自然更輕鬆。上一代的供樓智慧完全正確，但時移世易，今時今日，部分還款未必是最好的理財策略。

任何時候償還部分按揭欠款，如還款期及利率不變，往後每期供款會減少，日後供款自然較為輕鬆。在按揭利率高企的時代，壓抑其他開支、儲蓄一定資金部分還款便是不少人實踐的按揭理財策略。經驗故老相傳，目前不少供樓業主儲夠一筆錢，往往也會進行部分還款。

問題是，在低息環境下，部分還款未必是理想的策略。資金的任何運用，都有其機會成本。在按息偏高之時(例如1997年10月金融風暴後，新造按息一度高逾10厘)，如果儲下的資金沒有其他特別用途，甚至較穩健、低風險投資項目的預期回報也低於按揭利率；在此種情況下，儲蓄每到一定金額即為按揭進行部分還款絕對是最佳決定。

不過，目前按息低企，先不論部分在2010年前後取用的按揭貸款，利率可能仍在1厘左右。近幾年的新取用樓按，利率一般只在2厘左右，在此種環境下，提早還款雖然一樣可以減少日後的供款支出，但其機會成本卻偏高，例如同一筆資金，購買公用股可獲的派息往往已高於按息支出。

另一方面，近月通脹率約在1.9厘，而新取用按揭利率約1.84厘，技術上是實質負利率，在此種情況下，理論上拖長還款對借款人更有利，不必急於提早還款。

當然，理論歸理論，對某些人來說，即使利率再低，提早還款可能仍會是較佳選擇：例如有錢在手便「身痕」，總按不住瘋狂消費的欲求、又或投資往績欠佳，買什麼跌什麼的話，那麼部分償還按揭欠款，仍不失為保守穩健的理財方案。

原文刊於信報網站2017年8月8日

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