新盤回贈對按揭的影響

28-1-2021

疫情之下，一手成交仍然暢旺，多個新盤開售均獲理想反應。購買力集中於一手市場，有多個原因，新盤多數設有高成數按揭付款安排、折扣、優惠多多都是原因。要留意的是，在物業市場，折扣及回贈都會對按揭申請的估值有所影響。

不同的新盤有不同的優惠，最直接的是折扣，近期幾個新盤，不同名目的折扣加起來，可以高達定價的2成，例如一個開價1,000萬元的單位，折實價可能是800萬元。當然，在申請按揭時，便會以折實價為準，如果估價方面沒有問題，便以800萬元成交價申請按揭。以6成按揭計，便可借取480萬元的樓按。

比較特別的是回贈或列明價值的禮品，部分樓盤在價格折扣之外，會列明買家可以獲得回贈。最常見的有幾類，第一類是以印花稅回贈為名義，列明發展商向買家提供相當於樓價一定比例的現金回贈。第二類較常見的是買家原本選用較長成交期的付款安排，其後提早成交，由於成交價早已在合約上確定，不可更改，但發展商又樂得買方提早付款，便會按縮短的成交日期，向買方提供回贈作為鼓勵。其他較常見的包括一定年期的管理費豁免等。

按揭估值須扣除所有折扣回贈

此類有列明額度、條件的回贈，根據現行按揭指引，在申請按揭時，有關價值都要在成交價中扣除。例如上文提及成交價800萬元的單位，如果有價值20萬元的回贈，不論名目，在進行按揭估值時，樓價都會下調至780萬元再進計算按揭成數。例如6成按揭，按揭額便會是468萬元。

買家獲得不同名目的回贈，等同變相減價，在按揭估值上調整自然合理。而部分情況下，發展商開出的會是「有條件回贈」，例如個別新盤曾推出，某幾個同系發展商樓盤的租客購買單位，可獲額外回贈。此類有條件優惠，由於銀行不會知悉買家最終是否會獲得有關優惠，在處理按揭申請時，便可能要求申請人額外提出聲明，自己沒有獲得有關優惠，才可以成交價作為按揭估值，以免額外扣除買家沒有獲得的優惠。

原文刊於經濟日報網站2021年1月27日

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