新盤高成數按揭的轉按須知

29-9-2021

近十多年，新盤開售，發展商大多會安排為買家提供高成數按揭，一般按揭成數可達樓價八成至九成。這些新盤高成數按揭，又常見初期還款利率較低，之後利率恢復正常的安排。多數選用此類按揭的業主，都會計劃在優惠期完結時轉按。但轉按的計劃是否可順利執行，視乎多個因素。

此類發展商(及相關財務機構)提供的高成數按揭，受限於利息成本，利率也較銀行按揭為高，但為了吸引買家入市，一般會提供2、3年的優惠期，期內還款利率貼近P按，即約細P減2.5厘，優惠期後按息回升至P至P+1%。

如果一位小業主在3年前以此類按揭購入新盤，而優惠期又快完結，供款利率將由2.5厘升至5厘，參考近期新批H按利率只在1.3厘水平，自然大有轉按的動機。如果樓物業是自用，而估值又低於1000萬元，業主宜積極考慮透過按揭保險計劃轉按，成功轉按後，按息可望壓低至H+1.3厘，實際息率不足1.4厘，遠較新盤發展商按揭在優惠期後的5至6厘為低。但如果物業的估值高於1000萬元，按保轉按便是「此路不通」。

以一個3年前成交價1200萬元，按揭成數八成，還款期25年的個案為例。借款960萬元，首3年每月還款43067元，優惠期後，未償還本金約為873.8萬元，每月供款會增至54640元，增幅26.8%。

假設樓價3年來上升5%，現時市值為1260萬元，由於樓價問題，不合資格申按按保，轉按至銀行，貸款上限為630萬元，較既有按揭未償還餘額差距達243.8萬元。除非業主抬錢贖樓，否則難以轉按慳息。

對於曾經以此類高息高成數一按計劃入市的業主，除了抬錢還舊按，其實也有更積極的處理方式。包括：提高儲蓄比例，有餘錢時便提早部分還款，一來可下調未償還按揭餘額，二來也可令往後每月還款金額、利息支出下跌；留意物業估值，待物業「升夠」時安排以標準銀行按揭成數轉按。以上文例子而言，在優惠期過去，再加3年後，按揭餘額會下跌至800萬元水平，如業主再提早償還50萬元，按揭餘額可在3年後跌至750萬元水平。如按揭指引不變，而樓價在期內上升約兩成，才可轉按至較低息的銀行按揭。

而另一個可考慮的安排為賣樓套現，樓齡數年的半新盤，市值有機會略高於數年前的購入價，只要賣盤離場，自然不必面對往後長期按息支出高企的情況。

原文刊於信報網站2021年9月28日

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