樓換樓的按揭須知

7-1-2021

除了首次置業的上車客，樓換樓亦是市場上主要的成交類別。但近年的按揭指引收緊，為此類交易增添了不少障礙。對於有意換樓的用家來說，在過程中也有不少地方要留意。

在此說的「換樓」，專指「先買後賣」，更具體來說，指賣出舊居的成交日期，較購入新居的成交日期為晚的安排。如果換樓客計劃「先賣後買」，即先賣出舊居，完成交易後才購入新居，在按揭、稅務上會接近首置次業，便較為簡單，較少需要特別注意的地方。

傳統上不少人換樓時都會採用先買後賣的策略，原因是在搬遷上較為方便，先購入新居，甚至完成裝修，才遷入新居、沽售舊屋。在樓市上升期，此種操作下換樓客更可賺盡升幅。

「先買後賣」壓測更嚴格

近年在種種遏抑樓市措施推出後，此種操作會較為麻煩，問題有兩方面，在印花稅上，未售出舊居，業主購入新居，會被視為購入第二個住宅物業，稅局會徵收新居樓價15%的從價印花稅。如果在購入新居一年內售出舊居，業主可申請退稅，退回15%稅款與「印花稅第二標準稅率」（上限為樓價4.25%）的差額。不過，業主如未能在限期內售出舊居，就不可申請退稅。

第二是按揭方面，如果換樓業主的新居成交期（一般亦為提取按揭日期）較賣出舊居的成交期為早，在為新居申請按揭時，銀行可能視新居為「第二個住宅物業」，包括「按揭成數」需下調一成，壓力測試也較為嚴格；而且是新、舊物業的按揭一併計算，總供款不可高於月入4成，「加3厘」的壓測，供款逾月入5成。大大增加借取按揭的難度。

「先賣後買」慎防舊居遭撻訂

拆解的方式有幾個，最簡單快捷的是，安排新居的成交日期晚於舊居成交日期。此情況下，如向銀行提供舊居買賣合約，新居可按第一套住宅條件批核，壓測標準、按揭成數較為寬鬆，但此種操作下，便未必有時間為新屋裝修。換樓客亦可能需要在交接期另覓短期居所。

另外要留意，即使換樓客計劃先賣後買，但如果本身現金儲備不足，需要售出舊居套現以支付首期，最好是在放售舊居，買方了簽署必買必賣的「正式買賣合約」後，才落實購入新居。否則一旦舊有物業買家因故撻訂，自己購入的新物業也可能受拖累，未能完成交易，結果撻訂收場。

原文刊於經濟日報網站2021年1月6日

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