消滅負資產的方法

17-2-2016

官方統計去年第四季有九十多宗負資產出現，立時引來各方研究。一個最常見的建議是：要減低成為負資產的機會，買家應該提高支付首期的比例。其實要杜絕負資產，有兩個簡單方法。

介紹有關「方法」之前，大家不如先想一下，以下兩個情況，何者更好：
情況一，陳先生手上有30萬元現金，購入一個100萬元物業，按揭成數9成；購入單位後，樓價即跌2成，物業成為負資產，陳先生之前支付了樓價一成的首期即10萬元，現有現金20萬元。
情況二，何先生手上有30萬元現金，購入一個100萬元物業，按揭成數7成；購入單位後，樓價即跌2成，物業「不是負資產」，陳先生之前支付了樓價3成的首期即30萬元，現有現金0元。
樓價損失與按揭成數無關
如果你認為，何先生因為物業不是負資產，所以情況較陳先生佳。你可以根據那些常見的建議行事，置業時盡量多付首期，物業成為負資產的機會的確會較 低。不過，那些建議沒有提及的是，你的損失其實跟負資產與否沒有多少關係。在上述例子中，樓價100萬，跌2成，損失便是20萬元，與按揭成數無關。
那些「多付首期可減低負資產機會」的說法，其實100%正確，但卻沒有真正站於小業主角度考慮。單以上述個案來說，陳先生手上留有較多現金，理財靈活性其實較何先生更高。
借款人要為借款進行風險管理，關鍵在於將借款總額限制在自己的支付能力以內，而不在於控制按揭成數。
回到消滅負資產的兩個「有效方法」。「負資產」定義是物業估值低於按揭餘額，邏輯上，只要不容許按揭，全民必須以現金買樓。又或官方規定物業賣價必須高於購入價，那便不會有負資產出現了。
樓價飛升 負資產「消失」非好事
當然，兩個方法在現實中都不可行。問題在於，既然按揭存在，樓價也不可能只升不跌，負資產出現，其實便是一個正常現象。2014年至2015年負資 產「消失」，全因其時樓價飛升。既然由政府至社會都認定樓價飛升不是好事，願意接受樓價有時升有時跌的事實，大家亦應坦然接受，負資產宗數會隨樓價下跌而 增加的結果。

原文刊於經濟日報網站2016年2月17日
如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181)。