混合式利率點計壓測？

25-8-2022

上周有大型銀行上調H按的鎖息上限，成為市場焦點，同時該行也推出一年期定息按揭安排。首年定息2.75厘，次年起轉為H+（同樣設鎖息上限）。究竟此類有分段利率的按揭，在進行供款負擔及壓力測試時，要如何計數？

按證推出的定息按揭，定息期最短也達10年，按揭申請人只需通過基本供款負擔比率要求，不需壓力測試。而市場上不時有銀行推出的「定息按揭」，由於定息年期較短（例如一年），借款人仍需通過壓力測試才可取用按揭。此類按揭一般會列明定息期後，轉用浮息按揭計息的標準。例如上文提到的滙豐銀行，一年定息2.75厘後，會轉為H+1.3厘，鎖息P（現為5厘）減2.25厘。計算供款負擔及壓力測試時，便會以一年後的鎖息及此水平利率加3計算，即2.75厘情況下，供款不逾月入5成、按息為5.75厘情況下，供款不可逾月入6成。

而一些新盤二按往往有分段利率的安排，例如首2年P-2.5厘，之後P；此等二按，如涉及銀行一按，整個一按+二按的組合也要通過壓測。而二按部份的還款，在計算供款比率及壓力測試時，便要以利率較高的分段計算。以上文提及的例子，即整筆二按的供款比率以P計，壓測加3厘，便是以P加3厘計。

而市場上最常見，設有鎖息機制的H按，在計算供樓負擔及壓力測試時，不論「H+」抑或「P減」何者較高，都會以鎖息計算。

另外要留意，市場上極個別銀行有提供不設鎖息的H按，例如條件為H+1.3，不設「P減」的鎖息。在過去H較低的時間，此類銀行仍會按市場上習慣的P減條件計算壓測，不會因為產品不設鎖息而出現壓測標準較寬鬆的結果。

原文刊於經濟日報網站2022年8月24日

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