漸進式按揭DIY

26-1-2022

 特首一句「會研究在資助房屋引入漸進式按揭」，引起市場討論。我們曾提及，在私人市場，除非賣方提供利息補貼，否則難以達成「先為樓價一半承造按揭，餘額之後再供」的效果。不過，按揭借款人其實有多個方式自製「漸進供款」的效果，而且大部分情況下，都可減少按揭的全期利息支出。

過去，其實有銀行提供「漸進式還款」的樓按安排，即以傳統息隨本減的方式還款之外，借貸雙方約定借款人的還款按年以一定方式(例如每年增加2%)上調。此種還款方式是假定借款人的收入可按年增長，在利率不變的情況下，增加的還款都用於償還本金，如果會令還款期縮減，變相減少了全期利息支出。

此種方式近年因種種原因不再流行，但借款人其實可以在罰息期後，按自己的財務情況，定期作出部分還款，例如尚欠銀行600萬元，進行部分還款10萬元之後，便只欠銀行590萬元。借款人在部分還款之後，可以選擇餘額按既有年期還款(每月還款會減少，年期不減)，也可選擇餘額按既有還款額度償還(每月還款額不變，還款期縮減)。兩者都可達到「增加還款」的效果，而且可節省全期利息支出。但要留意，銀行對部分還款有一定的限制，例如還款有一定額度下限。

另一個較進取的方式是轉按，例如原本欠銀行600萬元，尚餘年期25年，透過轉按至另一銀行，維持貸款額為600萬元，如果利率一樣，借款人又選用較短的還款年期，便可達成每月還款增加，而全期利息支出減少的效果，而且轉按所得的現金回贈，在抵消轉按律師費後，可望仍有一定剩餘，可視為額外的好處。當然，此部署要多個條件配合、包括物業的估值、壓縮還款期後，借款人收入是否可通過壓測等。

最後，如果現有按揭本身有存款掛鈎戶口(Mortgage-Link)，借款人也可將閒置資金存入戶口，賺取與按揭利率相同的較高利息，抵消部分按揭利息開支，此種安排雖然沒有「增加還款、減少利息」的要素，但由於存款可自由提取，在理財上反而是更有彈性的方案。

原文刊於信報網站2022年1月25日

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