用轉按回贈抵銷按息上升影響是否可行？

27-5-2022

 市場估計今年按息上升，所討論的應對方案包括轉用定息按揭、提早減債等。另有聲音建議，供樓業主大可以不變應萬變，維持過去幾年的理財方案—定時轉按，以轉按回贈抵銷按息上升帶來的影響。究竟此方式是否可行？

所謂以轉按應對加息，背景是按揭的罰息期一般為2年，而罰息期後轉按，借款人一般可獲新承按銀行提供現金回贈，現時額度一般為借款額1.3至1.4%。扣除轉按所需的數千元的律師費，借款人會因轉按而取得可觀的現金。如持之以恒的轉按，持續取得回贈收入，可抵銷一定利息支出。

以原有樓按餘額400萬元為例，如轉按貸款額等同未償還餘額，以1.3%回贈計，回贈可達5.2萬元，假設律師費6,000元，轉按「收入」可達4.6萬元，以2年轉按一次計，平均而言，轉按一次，大致可抵銷2年內按息上升0.5厘的影響。

不過要留意，要執行上述計劃，有眾多地方要留意：

1. 物業估值有否改變？如果估值下跌，業主轉按時便可能令可借取的金額上限減少？

2. 借款人收入有否下跌、信貸紀錄有否惡化？如果收入下跌，便可能不足以在轉按時通過壓力測試；又或收入沒有下跌，但信貸記錄轉差，都可能影響轉按申請是否獲批。

3. 銀行的新批按揭條件-以上計算，假設了新舊按揭的按息條件一樣，例如舊按是H+1.3%，新轉按銀行提供一樣，甚至更低的息口，那當然值得轉按。不過，隨市場利率上升，銀行會否收窄新批按揭的條件，卻是未知數。如果新批按揭（包括轉按）按息較舊有按揭為高，例如舊按是H+1.3%，新按是H+1.5%，又或新按仍是H+1.3%，不過鎖息上限下調，是否值得為了回贈而轉按，便要詳加計算。甚至更簡單的情景：銀行因種種理由下調樓按回贈，都會影響轉按是否有着數的計算。

4. 最後，要留意，銀行為樓按客戶提供現金回贈，幅度一定程度上與貸款額掛鈎，樓按餘額隨每月還款減少，未來轉按時，銀行提供的回贈亦會下調。就算其他條件符合，隨樓按餘額下跌，轉按時借款人可獲的現金回贈亦會減少。

未來的情況難料，日後樓按借款人是否可透過持續的轉按，以回贈抵銷利息支出，要時間驗證。但借款人宜留意，要順利執行轉按計劃，先決條件是良好的還款紀錄。如果現有按揭未有準期還款，除了影響信貸評級，也會影響未來轉按的申請。

原文刊於經濟日報網站2022年5月25日

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