用P按定H按好？

5-12-2018

過去一段長時間，要考慮揀P按抑或H按，對借款人來說都不成問題。不過，近日取用按揭的借款人，可能都會為一個小問題而「腦交戰」：究竟應該用P按抑或H按？

之前幾年，H按的條件曾長時間優於P按。主要原因在於H按以拆息為準計算按息，另外設有以P為準的鎖息機制；而且多家銀行提供的H按鎖息，利率等同P按的最佳條件。簡單講，當時選用H按，在拆息低的日子，利息會較便宜。而在拆息高的日子，按息最多也只是等同P按。有贏無輸，借款人可以選擇自然都選H按。

用P按定H按好？

近期的變化，是多家銀行開出的H按，鎖息會輕微高於P按最佳條件約0.1厘。而在計算拆息後，一般新批H按會轉用鎖息供樓，供款利率會輕微高於同一銀行的P按。在此情況下，10月新批按揭中，P按的比例大幅上升，已逼近新批合約的一半。

令人「腦交戰」的地方在於，H按始終有兩個計息機制，而且供樓以低者為準。過去多年嘗過拆息偏低好處的業主，可能會期望他日拆息回落，令供樓利息大幅低於P按。畢竟，現時選用H按，只是比P按利息貴10點子（0.1厘），但萬一拆息下調，理論上供樓利率可以低P按幾十點子。

拆息在未來有沒有大幅回落的空間，當然難以斷定。在10月份的統計中，選用H按的比率輕微高於P按，但走勢上前者是在減少，後者是在增加。事實上，要詳細計算的話，現階段兩者的對借款人的分別極為輕微：最優惠利率及拆息息差不別的話，用P按較平息；相反，如兩者息差擴大，H按「可能」會在某些時間較平息。

不過，由於P按有檯面上的好處，而H按只有「潛在的好處」；估計P按往後的使用率會再上升，重新成為按揭市場的主流產品。

原文刊於經濟日報網站2018年12月5日

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